推荐语：楼市稍有风吹草动，都是老百姓十分关注的事情。毕竟在过去楼市最火爆的20多年间，大部分老百姓由于担心房价会一直上涨，纷纷通过“首付+贷款”的方式买房，但也由此带来了高房价的问题。

根据中指研究院最新数据显示：2023年2月份，全国百城新建住宅平均价格为16174元/平方米。也就是说，老百姓买上一套房子，加上杂七杂八的费用要至少200万左右。

对此很多人可能也疑惑了，为什么我国的房价会如此“抗降”呢？事实上，早在2021年开始，我国大部分城市就出现了房价下跌的势头，在受到疫情以及老百姓“买涨不买跌”的影响下，近两年楼市成交量十分惨淡。

然而正当很多买房刚需以为房价要进一步下跌时，各地纷纷出台了一系列救楼市策略，比如降低买房首付、降低贷款利率等等，目的就是为了让更多的人买房。

与此同时，无论是三四线城市还是一二线车城市，都先后实施了“限跌令”，以此来“禁止”开发商过度降低房价，这一波操作实在是让老百姓看不懂。

所以，即便当前面临着严格的房地产调控，商品房销售面积依旧保持了上涨的势头，而且房价水平的表现也依旧较为坚挺。对此有业内人士指出，房价之所以出现“只能涨、不能降”的现象，主要是由于3个方面的原因。

第一个：卖地是各地政府收入的一大来源。

一般来说，各地政府财政收入主要靠企业税收和卖地皮。正是因为有了这笔钱，相关部门才有更足的经济底气，为城市提供更多的基础设施建设，提升老百姓的幸福感。并且，大量体制内的机关公务员、事业单位等人员工资收入都来源各个地方财政。

然而众所周知，这几年由于受到疫情的影响，靠企业税收上交财政越来越少，卖地也由此成了官方来钱最快的“手段”。

如果房价下跌的话，那么很多的房地产“纳税大户”将不能再像往年一样为财政提供支持，反映到政府层面，就是收入不足，那么政府对城市的维护支出势必会因此下降，这会影响到老百姓的生活。

所以说，房价大幅下跌是不太现实的，哪怕是要下跌，也只能是慢慢跌，否则会出大问题。

第二个：保障已买房者的利益。

根据央行此前公布的数据显示，我国已有96%以上的城镇居民拥有一套房，其中4成以上拥有2套或者多套房子。这就意味着，目前大部分老百姓的资产，其实都集中在了房子上，并且有很多人还因为房子背负着巨额贷款。

如果房价大幅缩水，第一个首当其冲就会导致老百姓资产整体缩水，这对他们来说很不公平，甚至会让他们备受打击；除此之外，房价大跌势必会造成很多贷款买房者断供，银行出现大量烂账，社会陷入混乱。

第三个：房地产会牵连到很多相关的行业。

房地产其实不仅仅是包含地产开发商的利益，其上下游关联的行业还包括建材业、建筑设备工业、冶金、化工、机械、装修业、电气家具业、旅游、园林业、运输业、商业等等。

如果房价大幅下跌，房子就会越来越不好卖，最终可能导致房子真的就会成为一堆“钢筋水泥”，变得不值钱。在此背景下，与房地产相关的行业开始走下坡路，大量相关从业人员可能面临被裁员或者失业，进一步加剧我国的就业问题。

综上所述，在上面3个现实条件的限制之下，我国未来楼市的走向已经很明确了——那些对房子需求量较大的一二线城市，房价大概率会“稳中有升”；另一方面，对于很多三四五线小城市来说，房价虽然不会大跌，但也会因为人口流出，经济薄弱难以支撑高房价等原因，导致房价出现“稳中有降”。

不知道大家对此怎么看呢？

2022年，楼市空前萧条。有些人别有用心，四处奔走、大声疾呼，再次提出“涨价去库存”；于是，房子是“买涨不买跌”的谬论甚嚣尘上。

这些人可以说是居心叵测，他们用陈词滥调来误导多套房老业主，转移老业主的注意力，把市场由于供大于求而形成的正常的、应有的价格调整说成是:下跌是因为下跌造成的。

这真是强词夺理到了无以复加的程度了。他们的目的就是:让多套房的老业主继续惜售观望；自己则暗度陈仓，趁机高价脱手多余的房子。最后，套住的是那些盲信了他们的多套房房主。

我在这里郑重其事地给大家澄清一下:

2022年大部分地区的房价下跌是市场经济规律造成的，是房子长期供大于求形成的，也是物极必反的事物发展的一般规律造成的，绝对不是没有继续上涨造成。买房的人越来越少，是需求减少影响的，不是房价下跌决定的。

某种商品在某些区域或者是某一阶段，呈现出来的“买涨不买跌”是符合逻辑的。但是不是所有的商品在所有的区域所有的阶段都符合“买涨不买跌”的逻辑。我今天还要告诉大家:

“买涨不买跌”只是一种炒作现象、炒作心理或者炒作手段，而绝不是事物发展的普遍规律更不是经济发展的一般规律。

既然“买涨不买跌”是一种现象，它就有消失不见的时候；是一种心理，它就有回心转意的时候；是一种手段，它就有失去灵验的时候……

那么，房价要实现“买涨不买跌”就必须具备以下几点：

第一、正处于价格洼地或者是价格适中，甚至可以略微偏高。

处于价格洼地的区域，房价肯定要向较高水平看齐，因此才可以实现。这是价格规律决定的。我们看《马克思恩格斯全集》第25卷：

市场价格包含这样的意思：对同种商品支付相同的价格，虽然这些商品可以在极不相同的个别条件下生产出来，因而会有极不相同的成本价格。

这就是马克思和恩格斯对商品市场价格的阐述。什么意思呢？就是说：

对相同商品的价格应该支付相同的价格，尽管它们的生产成本可能不同。

由此可见，同一城区的房子，或者说是同一档次城市的房子，价格应该一致或者相近，尽管它们的成本不同。

大家能够理解吗？比如同样是发达省份的沿海三线城市，那么房价也应该趋于相同或者是相近。尽管它们的成本不同。就是说，尽管可能两个城市的地价和人工等成本不同，但是房子的价格也不应该相差太过悬殊。如果相差太悬殊，那么那个价格低的城市，就处于价格洼地，就有很大的上升空间，就可以实现“买涨不买跌”。

处于洼地，只要房价一抬头，买方就立即蜂拥而上，从而形成不断上涨的趋势。

比如我们山东威海，2015年的时候，新房价格是6800元/㎡，二手房是4000元/㎡。我跟河南、湖北、四川等地的客户谈起，他们都表示应该立即投资，因为这个价格处于价格洼地。何以见得？他们都这样说的:

“我们这边是内陆地区，县城的房价都将近一万了；你们是沿海开发旅游城市，没有理由这么低。”

这就可以用马克思的市场价格理论来解释。就是:同类商品的价格应该看齐，不管它的成本是怎样的。

那时，我们威海的房价怎么也应该向内陆地区县城的一万看齐，是显而易见的吧？

结果，2016年威海的房价上涨了20%，到了2017年上涨了40%，到了2018年则翻了一翻还多:新房是15000元/㎡，二手房是10000元/㎡。新房是2015年的2·2倍，二手房是2015年的2.5倍。

威海当时前来买房者趋之若鹜，当地的刚需也由于担心房价继续大涨而迫不及待地上车了。由于处于价格洼地，威海在2015年到2019年这几年中，实现了“买涨不买跌”。但是，当价格跟外地三线城市看齐以后，威海的房价即使上涨也没有人买了，于是开始横盘，到了2022年，略微下跌。

再比如：

市场上卖的西红柿，大家都卖4元/斤，尽管商户们的运输费用不同，人工价格不同，摊位费用不同，但是都要卖4/斤；此时有一个人非要卖到8元一斤，谁买他的？即使是他从千里之外运来的，即使他的摊位费用是别人的两倍，可这也是西红柿啊！你成本高关别人什么事啊？

马克思的意思就是：决定商品价格的主要因素是商品的供求关系和商品本身的属性，而不是它的成本。

第二、人们必须有匹配的购买力，或者可以有足够能力和信心去加大杠杆。

在商品价格上涨期入市，必须有匹配的购买力来确保；或者有足够的空间让人们加大杠杆透支购买力。

比如，一套房子价格是50万，居民买得起；涨到80万的时候，居民掏空六个钱包，还买得起；涨到120万的时候，居民贷款30年，分期付款，赔上几十万的利息，也依然能够承受；可是当涨到200万的时候，居民加大杠杆超出了极限，连利息都还不起的时候，“买涨不买跌”就成了一句空话。

假设一个居民手里只有20万、月收入是3000元，你让他去购买300万的商品；即使是准知道20年以后这件商品能够涨到800万，居民也买不起啊！因为他即使是砸锅卖铁、掏空九个钱包付了首付，可是他的收入无法支撑这个能够捅破天的“大杠杆”啊！

我们的居民的杠杆率已经达到70%，请问还有多大的空间？这个时候，如果再涨价，买方就得加更大的杠杆，压力就更大，实现的可能就更是没有了。所以，当加杠杆到了极限，人们就不是“买涨不买跌”而是“买跌不买涨”。直跌倒人们有能力接盘的时候，价格才有希望止跌企稳，然后再谋求回升。

第三、人们对此商品有一定的需求来支撑。

需求包括生活所必需，也包括投资和投机炒作的需求。

我们的房子现在显然缺乏这三种需求。生活所必需的，越来越少，大部分刚需都早已有房子了；改善型需求，实则是可有可无，即可改可不改；投机和投资又不被支持，也不敢抬头，也觉得风险太大。

所以，当下，房子的涨价就是累积风险，谁买到手，就是接手了风险而不是继续涨价的利润。因为，房价的上涨已经是“无源之水、无本之木。

第四、人们的收入水平上涨的幅度支撑价格上涨的幅度，让人们充分觉得还有上涨空间。

如我们威海的二手房价格：

2015年是4000元/㎡，对应的人均月收入是3000元，是1.3倍。

到了20218年，二手房价格是10000元/㎡，对应的人均月收入是4000元，是2.5倍。

由此可见，房价上涨了2.5，而人均月收入只上涨了1·3倍。人均月收入上涨水平远低于房价上涨幅度。这样，即使居民有房价上涨预期，也没有能力加杠杆购买了。因为，房价越是上涨，人们距离有能力购买越是遥远，越是无能为力了。这个时候“买涨不买跌”又成了一句空话。

有人大声叫嚣“买涨不买跌”，就是在掩盖市场真相，破坏市场规律，误导老业主；他们让老业主在犹豫中失去脱手的机会，而自己则趁机套现跑路。

所以说，“买涨不买跌”的理论，对有些人来说，是一种借口和托词；对有些人来说，是一种蒙蔽和盲导；对有些人来说，则是一种掩护出逃的高大盾牌。希望有多套房子的老业主们擦亮眼睛，不抱幻想赶紧出手。

当然，你以后如果想当积极纳税（房产税）的标兵，就请你相信“买涨不买跌”，继续等待房价回升。如果你没有落得坐以待毙的下场，就一定会赢得大家发自内心的佩服！我衷心佩服你！

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