在横琴粤澳合作区等政策礼包落地后，相关概念股却大多出现大幅下跌，获利盘利好出逃迹象明显。

9月7日，格力地产、世联行盘中一度触及跌停，随后价格有所反弹，截至收盘，格力地产下跌6.94%，世联行下跌8.85%；而在前一日（9月6日），两股也上演了同步闪崩，双双跌停，其中格力地产被沪股通减持115.75万股，世联行被深股通减持393.84万股。

近期，粤港澳大湾区区域发展的政策利好频出，虽然短期有资金兑现盈利的压力，但长期来看，粤港澳大湾区的“钱景”正被越来越多的机构看好，不少基金公司已经提前布局相关产品。相比传统行业，基金经理普遍更看好信息技术、先进制造等新兴产业。

资金见好兑现，格力地产、世联行连续大跌

9月7日，格力地产、世联行盘中一度触及跌停，随后价格有所反弹，截至收盘，格力地产下跌6.94%，报8.98元，世联行下跌8.85%，报6.49元。而在前一日（9月6日），两股也上演了同步闪崩，其中格力地产下跌9.98%，世联行下跌9.99%。

消息面上，在此之前，横琴粤澳深度合作区的消息曾带动珠海本地股持续上涨，世联行、格力地产、恒基达鑫等股票都有非常不错的表现，但在消息落地后，相关概念股却大多出现大幅下跌，获利盘利好出逃迹象明显。

格力地产在横琴新区布局了休闲旅游地产业务，大力布局免税业务，抢先布局横琴新区，目前共有25家下属公司落户横琴。董事长鲁君驷在内部会议上表示，对于格力地产而言，深合区建设既是重要机遇也是重大使命，各业务板块要积极寻求业务经营与琴澳发展的结合点和落脚点，在构建高品质消费品交易产业生态、生物医药生产研发、便利澳门居民生活等方面发挥积极作用。截至9月3日，格力地产自7月初以来的涨幅一度高达45.45%。

世联行主营业务为房地产中介服务，2020年珠海市国资委旗下大横琴集团入股成为公司实控人，横琴为上市公司和大资管业务的总部。据世联行2021年半年度报告显示，公司前二季度净利润0.71亿元，同比增长194.67%；营业收入28.91亿元，同比增长3.21%；公司总资产110.64亿元，同比增长1.04%。世联行自7月1日至9月3日的区间涨幅为29.04%。

但由于此前市场已经对上述利好有较为充分的预期，到了9月5日《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》正式落地后，相关个股纷纷冲高回落，资金见好兑现趋势明显。

其中，格力地产在9月6日被沪股通减持115.75万股，最新持股量为8513.99万股，占公司A股总股本的4.38%；世联行在9月6日被深股通减持393.84万股，最新持股量为2314.9万股，占公司A股总股本的1.14%。

粤港澳大湾区板块冲高回落

近期，粤港澳大湾区区域发展的政策利好频出，除上述《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》外，9月6日，《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》也正式出台，提出前海合作区将打造粤港澳大湾区全面深化改革创新试验平台，建设高水平对外开放门户枢纽。方案明确，进一步扩展前海合作区发展空间，前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里。

横琴和前海，一西一东，一个挨着澳门，一个对着香港，对粤港澳大湾区建设发展的重要性不言而喻。

9月7日，粤港澳大湾区板块多股高开，但随后逐渐回落，截至收盘，粤港澳大湾区指数收涨0.98%，其中深圳机场涨幅7.93%，新城市上涨7.41%，塔牌集团上涨6.80%，深圳华强上涨3.94%，盐田港上涨3.70%。

东亚前海证券策略团队发布的研报指出，粤港澳大湾区发展成绩亮眼，2009年以来横琴新区建设已上升为国家战略，区位优势和发展空间明显。横琴新区着力发展商务服务、休闲旅游、科教研发和高新技术四大重点产业，其中打造“旅游岛”和发展新兴产业是发展重心。

在休闲旅游产业方面，横琴新区着力于建设与港澳配套的国际知名旅游度假基地。在商务服务产业方面，横琴新区致力于建设粤港澳地区的区域性商务服务基地。在科教研发产业方面，横琴新区注重建设珠江口西岸的区域性科教研发平台。在高新技术产业方面，横琴新区鼓励建设融合港澳优势的国家级高新技术产业基地。

基金公司争相布局相关产品

虽然短期有资金兑现盈利的压力，但长期来看，粤港澳大湾区的“钱景”正被越来越多的机构看好，不少基金公司已经提前布局相关产品。

例如，早在2017年6月，汇丰晋信基金就曾发行成立了一只珠三角区域投资主题基金，基金合同要求投资于“珠三角区域发展”主题的股票比例不低于非现金资产的80%，聚焦于本基金主题所指的珠三角区域的上市公司或有确切证据能证明受益于该区域经济的上市公司。

从投资组合来看，该基金2021年二季度重点投资了珠三角区域的军民融合概念股，截至9月6日的年内收益为7.51%，自成立以来的累计收益率为84.63%，年化回报15.45%。

相较而言，圆信永丰大湾区主题基金的超额收益更为明显，该基金成立于2020年5月14日，迄今已经有74.45%的收益率。

该基金合同规定，投资于大湾区主题相关证券的比例不低于非现金基金资产的80%，其所指的大湾区主题相关证券,其发行人需满足下列三个条件之一：①注册在大湾区;②公司营运中心在大湾区；③公司主营业务收入50%以上来自大湾区，其中大湾区指的是广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市(珠三角九市)形成的城市群。

基金经理汪萍认为，大湾区的企业以制造和研发见长，有完整的产业链配套、人才梯队和政策红利，因此给标的选择提供了非常大的空间。她在组合配置上选取具有明显国际比较优势和稳定竞争格局的企业，辅以景气度和估值的考虑，主要配置在新能源、农业、医药、白电、轻工、化工、建材以及低估值的金融板块。

此外，也有基金公司通过布局粤港澳大湾区主题ETF来参与相关投资机会。

2019年9月23日，国内首只粤港澳大湾区主题ETF——平安中证粤港澳大湾区发展主题ETF正式成立，截至今年9月6日已经成立将近2年，累计收益率41.97%，年化回报19.59%。此外，工银瑞信、南方、华夏、广发还相继发行了跟踪粤港澳大湾区创新100指数的ETF产品，其中成立最早的工银瑞信粤港澳大湾区创新100 ETF自成立以来累计收益25.46%。

相较其他指数，基金公司明显更偏爱湾创100指数，该指数最显著的特征是成份股中信息技术产业的权重较高，更加契合粤港澳大湾区“打造以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，建成具有全球影响力国际科技创新中心”的主题。

汇丰晋信珠三角区域基金经理吴培文也看好硬科技在未来的表现，他表示，高端制造和科技创新是中国快速崛起的基础，也是未来持续增长和繁荣的根本保障，按照国际产业发展规律，也是大公司频出的领域。该基金当前重点配置的军民融合，即是硬科技中的一个重要代表。后续将动态评估硬科技中不同领域的估值变化，将最具投资价值的硬科技公司纳入投资范围。

金融界网站21日讯 今日横琴新区概念调整，恒基达鑫、华金资本跌停，广东鸿图跌超5％。

10月12日，以“新时代、新湾区、新使命”为主题的第八届岭南论坛在广州中山大学举行，多位政界及企业界人士出席了论坛。10月12日下午，广东省地方金融监督管理局党组书记、局长何晓军在出席“打造大湾区科创产业带”的圆桌讨论环节中透露了多个大湾区建设的最新进展，其中澳门证券交易所的方案已上报中央。而珠海横琴新区与澳门临近，澳门土地面积狭小，横琴新区或将受益，由此概念股出现一波明显的上涨。

不久前，刚刚因“抽屉协议”被通报批评的格力地产，近期股价却迎来了一轮上涨。

撰文/ 姚悦

编辑/ 卢泳志

近日，格力地产（600185）的情绪经历了一些起伏。

12月14日，受12月避寒+消费旺季影响，免税板块走强，格力地产收盘上涨6.57%，报收于7.95元/股。

这是年内格力地产股价又一次因“免税概念”提振。此前，收购珠海市免税企业集团有限公司（下称：珠海免税）草案披露时，格力地产股价连获8个涨停板，股价一度上涨超2.4倍。

事实上，格力地产在很长一段时间都显出“疲态”，业绩不理想、股价也低迷。今年着力推进免税业务后，“免税概念”几度成为了格力地产的“强心剂”。

专栏

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作者：菜鸟投资客

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“抽屉协议”牵出债务压力

在此次股价上涨前不久，格力地产曾收到上交所的通报。

11月23日，针对一年前格力地产大股东签订“抽屉协议”所引起的股权冻结纠纷，上交所对格力地产控股股东珠海投资控股有限公司（下称：珠海投资）及时任董事长兼总裁鲁君四予以通报批评。对于上述纪律处分，上交所将通报中国证监会，并记入上市公司诚信档案。

珠海投资的股份从去年11月开始被冻结，今年11月24日全部解除冻结。事件源头却还要追溯到大约四年前。

2016年8月，格力地产以6.78元/股的价格非公开发行4.42亿股新股，拟募集资金30亿元。在发行方案实施过程中，珠海投资应华润深国投信托有限公司、广州金融控股集团有限公司等6个定增对象要求，签署了一份《协议书》。

《协议书》约定，锁定期满后一年内，若其二级市场收盘价未达一定条件，珠海投资需向定增对象购买其所持定增股份。《协议书》之后一直处于保密状态，未曾披露，直至珠海投资所持格力地产股份被冻结。

据了解，类似上述协议被称为“抽屉协议”，就是指并未及时披露或者故意未给第三方知晓的协议，它是向增发投资人签订的“保底协议”，交易双方往往在明面上的合同之外，签订 “抽屉协议”，来调和相互之间的利益矛盾，这样的协议一般都是上市公司在并购重组、定向增发等过程中频繁发生的，协议的签订有利于保障双方的利益。

知名地产分析师严跃进认为，格力地产未披露“抽屉协议”说明企业对自身的股票或是没有足够的自信，或是为了吸引更多投资者购买股票，客观上“抽屉协议”会影响股价。

“抽屉协议”也牵出了格力地产因多年扩张造成的债务压力。

格力地产曾与格力电器同属于格力集团，2015年通过股份无偿划转给珠海投资控股，开始“单飞”。随后，格力地产确立了“房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业并行发展”的“3+2”全新产业格局，开始“多元化”扩张。

据同花顺iFinD数据显示，2016年至2019年间，格力地产通过发行公司债、定向增发、发行中期票据等直接融资方式，筹集资金总计达102.2亿元。“抽屉协议”也正是起因于2016年的定向增发。

相关财务数据显示，2016年至2019年，格力地产的负债规模分别为190.18亿元、195.04亿元、214.64亿元、247.99亿元。

据Wind数据显示，截至2020年三季度末，格力地产现金短债比0.45；剔除预收账款后的资产负债率（公告口径）为70.01%，净负债率达197.26%。

按照“三道红线”剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍的标准，截至2020年三季度末，格力地产“三线全触”。

02

押注“免税概念”降负债？

风云地产界注意到，从第三季度开始，格力地产的免税业务推进动作开始变得频繁。

9月，格力地产以16.51亿元拿下三亚“免税概念”商业地块，并与茅台集团置业公司达成战略合作协议探索酒店免税合作，还上线了全新跨境全球购板块——“珠免国际”。

10月30日，格力地产公告，拟以122.15亿元收购珠海免税 100%股权。此次高溢价收购，在外界看来，格力地产看中的或是珠海免税有望为其带来充盈现金库、降低负债率的可能性。

图片来源：格力地产官网

资料显示，珠海免税主要经营免税品的销售，目前旗下免税商店位于广东省珠海市的拱北口岸、九洲港口岸、横琴口岸、港珠澳大桥珠港口岸和天津市的天津滨海机场口岸等；此外，珠海免税亦经营位于广东省珠海市的吉大免税商场及国贸购物广场。

公开数据显示，2018年至2019年，珠海免税实现收入分别为22.56亿元、26.69亿元，归母净利润分别为6.43亿元和9.44亿元。

据了解，全球免税巨头的毛利率大多维持在50%以上。2019年，珠海免税以相当于格力地产6成的营收，收获了相当于后者1.79倍的净利润。

严跃进对风云地产界表示，格力地产在华南市场或者珠海市场本身有天然的优势，但是否后续能靠“免税概念”逆袭也还是有不确定性。今年疫情下“免税概念”比较火爆，但是后续也要看海外市场的变动，如果海外旅游继续增强，多少会削弱免税的概念和红利。

关于格力地产收购珠海免税的最新进展：11月24日已通过反垄断审查，意味着格力地产纳入免税业务可顺利展开。

您觉得格力地产会靠免税业务成功逆袭吗？未来又会不会全部押注免税业务？欢迎留言评论！

实习记者丨操子怡

自宣布重启收购珠海免税集团后，珠海国企格力地产成为近期市场上的热门股，已连提6个涨停。

12月8日晚，格力地产发布重大资产重组预案，中断两年半的收购珠海免税集团又重启，消息一出，市场反应热烈，格力地产连续六个交易日涨停。截至12月16日收盘，报11.54元/股，自12月9日复牌以来股价涨幅达61%。

受股价连涨影响，12月15日晚，格力地产发布风险提示公告，表示公司股价已经连续 5 个交易日涨停，股票交易价格存在较大波动，敬请注意投资风险。

根据中证网数据，截至2022年12月14日，格力地产静态市盈率为56.10，市净率为 2.04，房地产业静态市盈率为10.93，市净率为0.99，格力地产的市盈率、市净率指标明显高于行业水平，存在估值较高的风险。

在11月底证监会“第三支箭”落地后，房企陆续重启重大资产重组。12月2日，格力地产也发布公告，表示此前导致重大资产重组暂停的事由已经消除，将继续推进重组事项。

12月8日晚，格力地产披露重组预案，宣布拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金，收购珠海免税集团100%股权，同时拟向不超过35名投资者非公开发行股票募集配套资金。

这意味着，格力地产垂涎已久的免税业务迎来了转机。2020年5月，格力地产宣布购买珠海免税100%股权，交易对价高达122亿元，但由于时任董事长鲁君四被证监会调查，根据上交所相关规定，收购案不得不搁置。在此期间，格力地产不仅在海南成立全资子公司，并多次拿地布局免税业务。

格力地产公告表示，本次交易涉及的资产审计、评估工作尚未完成，交易方案还需要公司董事会、监事会再次审议及股东大会审议批准，需经有权监管机构核准后方可正式实施，本次交易能否获得相关部门的批准，以及最终获得的批准时间存在不确定性，提请广大投资者注意交易风险。

珠海免税创立于1980年，隶属于珠海市国资委，是少数获准在口岸经营免税品业务的国有企业之一，近年来重点布局横琴和海南。不同于其他行业，免税是一个需要持牌经营的业务，因此极大地限制了外来玩家进入。

但这两年受宏观经济和疫情因素影响，珠海免税的业绩已出现明显下滑。

2019年营收26.60亿元，实现净利润7.23亿元，根据未经审计的财务报表，2020年、2021年、2022年1-9月，珠海免税两年一期的营业收入分别为12.70亿元、19.06亿元、12.64亿元，相较于2019年同期分别下降52.26%、28.35%、35.51%；两年一期的净利润分别为1.50亿元、6.12亿元、2.16亿元，相较于2019年同期分别下降79.25%、15.35%、63.82%，业绩波动明显。

另外，格力地产本身也存在业绩下滑且出现亏损，公告显示，2021年净利润3.21亿元，较上年同期下降42.63%；2022年1-9 月实现营收27.55亿元，同比下降55.35%，净利润-0.61 亿元，同比下降109.50%。

2015年，格力地产首次提出“去地产化”战略，但是七年过去，房地产仍然是格力地产的营收主力。2020年、2021年、2022 年1-9月，房地产业务收入分别为53.00亿元、63.81亿元、21.48 亿元，占当期主营业务收入的 83.21%、89.95%、78.92%。

在公司财务方面，格力地产也面临负债率过高、短期偿债压力大的问题。

截至 2022 年 9 月末，格力地产货币资金为 19.71 亿元，短期借款和一年内到期的非流动负债达到 78.61 亿元，“三道红线”指标中，资产负债率 （剔除预收）71.61%，净负债率 190.63%，现金短债比 0.25，属于红档房企，现金流可能阶段性承压，存在一定的流动性风险。

格力地产在公告中表示，若未来房地产市场持续低迷，相关资产也存在减值风险，截至9月末，格力地产存货及投资性房地产账面价值合计为 264.72 亿元，占公司总资产的 80.51%。

另外，在格力地产的大健康布局中，参股公司科华生物的“百亿仲裁案”波澜未平，也存在一定投资受损风险。2020年5月，格力地产以 17.26 亿元现金收购了科华生物18.64%的股份，这笔投资计入长期股权投资并按权益法核算。

2021年7月，科华生物的子公司天隆公司因疫情业绩大涨，随后试图提高收购价格，掀起和母公司科华的“百亿仲裁”风波，目前仲裁还处在收尾阶段，科华生物正在筹划发行股份，购买少数股东持有的天隆公司38%的股权，公告表示，发行股份购买资产存在不确定性，鉴于科华生物已被深交所退市警告，股票未来可能存在终止上市风险。

对于格力地产来说，目前地产业务营收下滑，且已出现亏损，在大健康领域的投资也有难以收回的风险，想彻底去地产化，只有完成对珠海免税收购了。

国泰君安也指出，本次重组将推动珠海免税上市，能增厚格力地产利润，同时也有利于珠海免税业务扩张。

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