中国经济周刊-经济网讯 (记者 孙庭阳) 小市值地产股更活跃，投资者借道ETF参与地产股行情。

7月28日，多只房地产股涨幅领先，冠城大通(600067.SH)、中迪投资(000609.SZ)、城建发展（600266.SH)、荣盛发展（002146.SZ)和ST世茂(600823.SH)，这5只地产股涨停。

上述5只房地产股，7月28日总市值在16亿元至153亿元之间。城建发展总市值153亿元，是市值最大的股票，在107只同行业股票中，市值排名是第20名。市值超过千亿元的万科、保利发展和招商蛇口，当天涨幅都低于5%。

这波房地产股的上涨大约从7月21日开始，从21日至28日，有15只行业内股票涨幅超过20%，涨幅前3只股票分别是金科股份（000656.SZ）、国创高新（002377.SZ）和中南建设(000961.SZ），涨幅在35%至66%之间。这3只股票7月28日总市值在31亿元至123亿元之间，依然是小市值股票领涨。

（房地产上涨前10股票，数据来源：Wind）

基金第2季度季报刚刚公布完毕。重仓持有金科股份和中南建设的基金都是1只。重仓持有保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ）和万科A(000002.SZ）的基金数量分别是252只、158只和120只，这3只股票的从7月21日至28日涨幅只有13%、11%和10%。同期中证地产指数上涨10%，这3只股票稍微跑输行业平均值。

公募基金低配房地产股。今年2季度末，公募基金持有房地产行业股票占股票仓位1.14%，处于近些年的低位，与1季度末的1.19%相比，再度下降。2022年的4个季度，基金持有房地产股的仓位依次是2.12%、1.69%、2%和1.62%。2021年，基金持有仓位一直在2%以上。在2015年6月时，基金持有房地产行业仓位曾达3.46%，几乎是现在的3倍。

被动投资的房地产基金，近期净值增长较猛。南方地产ETF（512200）、华夏地产（515060）7月21日至28日二级市场价格分别上涨12.23%和11.93%，跑赢了房地产指数。

华夏地产（515060）的规模也在增加，7月21日是9.52亿份，7月27日时升到了10.35亿份，4天之内规模净增加约0.83亿份。一些投资者，借道ETF入手房地产股。

近期，房地产股利好消息不断。

7月28日早间，住房城乡建设部网站发布的消息称，倪虹部长在住房城乡建设部召开的企业座谈会上强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

据悉，“认房不用认贷”是指，只要购房者证明自己名下没有房产，就可以按照第一套房贷款的标准办理。对于改善住房的购房者，即使过去有过贷款购房记录，只要把名下的房子卖掉，就可以按照首套房的标准申请购房贷款。首套房的首付比例明显低于第二套房的首付比例，贷款利率也低。

一审：郑扬波 二审：何颖曦 三审：周琦

在拿地布局方面，房企投资意愿较低，拿地增速已放缓；且向核心城市集中趋势明显，不再扩充低质量土地储备。

田傲云/发自北京

谨慎补货和聚焦核心城市是2022年房企拿地的真实写照。

剔除仍未发布2022年年报的恒大、世茂、奥园、祥生4家房企，据记者统计，截至2022年末，TOP50上市房企2022年土地储备总面积22亿平方米，较2021年末下降12%。

其中，土地储备面积超1亿平方米企业有5家，在5000万平方米至1亿平方米间的有7家，在1000万平方米至5000万平方米间的有34家，在1000万平方米以下的只有1家。

值得注意的是，在拿地布局方面，房企投资意愿较低，拿地增速已放缓；且向核心城市集中趋势明显，不再扩充低质量土地储备。在TOP50上市房企拿地土地储备增幅方面，仅6家房企拿地增幅在10%以上；整体土地储备规模亦出现明显下滑，总土地储备保持正增长的房企仅有9家。

为了更好地了解上市房企发展情况，由中国房地产报推动发起的“2023第三届中国上市房企综合竞争力研究”也已正式启动，这一竞争力研究将全面展示中国房地产行业情况与企业状况，为企业发展提供全面的智力支持。

37家上市房企土地储备“缩水”

透过TOP50上市房企2022年土地储备总面积可以看到，碧桂园以2亿平方米土地储备稳居榜首，排名其后的分别是保利发展（土地储备1.65亿平方米）、绿地控股（土地储备1.57亿平方米）、融创中国（1.3亿平方米）、万科（1.19亿平方米）。

值得注意的是，除绿地控股外，其余4家企业2022年土地储备面积都较2021年有所下降，其中碧桂园、融创中国、万科降幅超过20%。

另据记者根据2022年TOP50上市房企披露的财报数据统计出《2021~2022年TOP50上市房企土地储备增速排行榜》来看，2022年企业整体土地储备规模出现明显下滑，有37家上市房企土地储备“缩水”。

榜单显示，滨江、华润置地、招商局蛇口等7家房企土地储备下滑幅度在10%以内；中海地产、绿城中国、建业地产等14家房企土地储备下滑幅度在10%~20%；禹洲集团、中南建设、中交地产等16家房企土地储备下滑幅度在超过20%。

土地储备“缩水”的背后还有房企拿地增速放缓。

在《2022年TOP50上市房企拿地扩张排行榜》上，以碧桂园为代表的部分企业放慢了脚步，在2021年末土储规模基础上碧桂园2022年拿地增长速度仅为0.3%。

“碧桂园把保交付、保资产、保安全、保信用放在了首要位置，做出了阶段性减少投资拿地的决定。”碧桂园集团总裁莫斌表示。

财报显示，2022年碧桂园共计新获取9个项目，权益地价约61亿元，其中71%分布在二线城市。

也有部分房企选择暂缓拿地计划。以正荣地产为例，2022年面对复杂形势和挑战，正荣地产聚焦“保竣工、保交付”两大任务；财报显示，2022年正荣地产共实现70个项目/批次、4.2万余套新房交付。

亿翰智库认为，房企土地储备下降主要原因有两方面，一是投资意愿下降叠加核心城市去化较快。2021年下半年房地产市场下行，加上预售资金被严格监管，多数房企持币观望，大部分投资力度呈下行状态。

聚焦核心城市，寻找第二增长曲线

亦有房企在逆势补仓，不过这都基于拿好地的前提。

华创证券分析师单戈认为，当前市场环境下，头部房企向核心城市集中的趋势非常明显。从2022年头部房企拿地金额来看，一二线城市占比达到88%，其中41%集中在长三角，与2021年基本持平；中西部拿地占比则进一步降低至14%。

“且2023年1月份16家龙头房企仅获取2宗核心城市的优质地块，反映在当前市场环境下房企谨慎布局的态度，不再扩充低质量土地。”单戈补充说。

中海地产管理层也在业绩会上表示，2022年中海地产在一二线城市货值占87%，未来投资还将进一步聚焦一线二线重点城市，同时，也会在长三角、珠三角的一些重点城市寻找机会。

莫斌表示，2023年碧桂园已经重启拿地，整体投资方向将围绕人口流动、产业布局、经济基础、供需情况等核心变量进行优中选优，重质轻量，聚焦一二线核心城市。“通过新增土储布局调整，碧桂园计划用3~5年时间，将公司一二线对三四线的货值比例提升至50%对50%，用优质土地资源支撑公司未来稳健发展。”

此外，2022年拿地积极但整体土储面积下滑的华发股份管理层也表示，房企向产品力要效益，且不再“多点开花”式地布局，积极向一二线城市“换仓”。

但在拿地金额方面，与2020、2021年相比仍保持低位，剔除未公布拿地金额的16家房企，仅招商局蛇口保持正增长，同比增长14.16%。

从拿地金额来看，有5家房企拿地金额超过500亿元，保利发展以1613亿元高居榜首；华润置地、中海地产、厦门建发、招商局蛇口紧随其后，分别为1442.3亿元、1208.7亿元、1030.25和766亿元。

随着房地产开发增量业务迎来天花板，也有房企在开发之外布局代建业务，开拓新的增长曲线。据公开资料不完全统计，目前已有60余家品牌房企涉足代建业务，设立代建平台公司，以抢占代建市场“蓝海”。其中不乏碧桂园、龙湖等新入场的头部房企。

2022年，没有新增拿地的金科地产却在发力代建业务。财报显示，2022年，金科地产新增代建储备建筑面积约82万平方米，代建储备建筑面积约 600 万平方米，代建储备货值约 500 亿元，其中一二线城市项目占比52%。

此外，厦门建发也表示在增强招商局蛇口安全边际，优化库存结构的同时，要大力拓展代建业务。财报显示，2022年，厦门建发房产和联发集团新拓展项目 58 个，新增代建面积 249.84 万平方米，教育、产业园、医疗、大型公建等领域齐头并进。

中指研究院土地事业部负责人张凯表示，在市场充满不确定性的当下，房企更偏好于投资这类“类代建”的无风险、低收益地块，预计后续将有更多地方国资的地块引入市场化运作房企代建或联合开发。

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