有着“河北王”之称的荣盛发展，在跨入“千亿地产俱乐部”之后，最近动作频频，拿地、融资、上市，仿佛停不下来。

该股主要指标及行业内排名如下：

5月10日晚，荣盛发展（002146.SZ）发布公告，宣布公司拟分拆旗下荣万家生活服务有限公司（下称“荣万家”）至港交所上市。至此，房企分拆物业上市的跑道上再添一员。

2019年，荣盛发展花了约300亿买地，先后在京津冀、长三角、珠三角、中西部等区域的36个城市拿地102宗。今年一季度，荣盛发展又斥资63.8亿斩获17宗土地，尤其是4月，荣盛发展在成都以23.51亿的价格溢价50%竞得一幅地块，力压群雄、惊艳四座。

荣盛发展，已然由一个地方性房企发展成为一个全国性的房企，这种扩张的当下，赶上房地产市场的深度调整，大房企纷纷去库存、降杠杆之际，而荣盛发展在回款不理想、高负债、现金流告负等因素影响下，依然活跃在拿地的一线。截止今年一季度，荣盛发展的负债规模达到2095亿，负债率达到82%，经营性现金流净流出50亿，较去年同期净流出的11.67亿元同比增加了321%。四处筹资的荣盛发展仅一季度就筹资112亿。

荣万家成立于2000年11月2日，主营业务包括家庭服务、物业服务等。截止公告之日，荣万家共有两位股东，分别为持股有91.2%股权的荣盛发展，以及持有其8.8%股权的河北中鸿凯盛投资股份有限公司。

截至今年一季度末，荣万家合并报表口径资产总额16.41亿元，负债总额12.04亿元，净资产4.37亿元。2019年，荣万家实现营业收入约13亿元，利润总额1.35亿元，净利润1.01亿元。

在年初疫情的影响下，荣万家依然取得不错的业绩，一季度实现营业收入4.05亿元，利润总额6765.06万元，净利润5073.79万元。根据估算，当期荣万家净利率已升至12.5%。

2018年，荣盛发展销售金额首次突破千亿，首度跻身千亿房产之列。2019年，荣盛发展在千亿体量上站稳脚跟，实现了签约金额1153亿，同比增长13.58%。

根据年报显示：荣盛发展的销售规模、营收和利润均录得上涨，其中实现营业收入709.12亿元，同比增长25.8%；归母净利润91.2亿元，同比增长20.57%。

不过，千亿元销售背后，荣盛发展的高负债和高风险问题依然存在。截至2019年末，荣盛发展的总资产达到2545.95亿元，负债总额达到2099.22亿元，资产负债率82.45%，负债处于高位运行。

荣盛发展在实现规模发展之后，采用“高周转”的模式，通过快速的开工、销售的方式提高资金利用效率。2019年，荣盛发展取得销售回款860亿元，只完成年度计划的93.48%，签约销售回款率 74.55%，这直接影响了企业的现金流。

2019年，荣盛发展的经营性净现金流只有21.2亿元，相比2018年175.1亿元同比大跌87.9%。

这一年，荣盛发展大举进军三四线城市，新增土地102宗，建筑面积979.34万平方米，购地金额达到302亿，同时还布局了一些康旅及产业园项目。

对房地产这样开发周期长，资金需求大的企业，不得不走上大量的融资、借款的道路。截至2019年底，荣盛发展一年内到期的有息负债额348.3亿元，占总借款约660亿元的逾50%以上，账上货币资金为303.55亿元，其中涉及受限资金近50亿元，短债偿付压力可见一斑。

大幅增加的负债直接增加了荣盛发展的偿债支出。2019年度，荣盛发展偿还债务支付的现金达427.5亿元，同比增长3.6%。财报显示，荣盛发展2019年度财务费用为9.16亿元，同比增长14.25%，财务费用增加主要为报告期利息支出增加所致。

2019年，荣盛进行了新一轮密集的发债，包括总额10亿元的债权融资计划；发行30亿元的非公开发行公司债券；5亿元的第一期超短期融资券；11.67亿元的公司债；以及9.1亿元的第二期超短期融资券。这些债券发行的目的几乎都是偿还贷款，改善债务结构，减轻偿债压力。

荣盛发展一季报显示，截至2020年3月底，荣盛发展取得借款收到的现金累计82.23亿元，同比增长了37.41%；报告期发行债券收到的现金35.19亿元，同比增长151.95%；报告期收到其他与筹资活动有关的现金8.76亿元，同比增长了487%。

公告还披露，荣盛发展确定向荣盛控股借款的关联交易金额为3.6亿元，占公司最近一期经审计净资产的0.88%；确定向荣盛建设借款的关联交易金额为1.8亿元，占公司最近一期经审计净资产的0.44%。也就是说，荣盛发展确定向公司第一大股东及第二大股东借款金额合计5.4亿元。

另外，荣盛发展与关联方荣盛控股、荣盛建设连续12个月之间累计实际发生同类关联交易的总额9.73亿元(含本次)，占公司最近一期经审计净资产的2.3801%。

也就是说，荣盛发展不仅向市场募资，还要向控股股东借钱。2019 年，房企新增综合融资成本为 7.07%，荣盛发展向股东的融资成本也引起一定程度的质疑。

事实上，这些年荣盛发展每年向股东分红。2019年年报显示，荣盛发展董事会拟向全体股东每10股派发现金红利4.8元(含税)。荣盛发展已连续13年向投资者派送现金股息，累计现金分红金额达103.15亿元，

根据荣盛发展最新披露数据，2020年1-4月，荣盛发展累计实现签约面积205.01万平方米，同比下降6.24%；累计签约金额216.69亿元，同比下降9.47%。

2020年一季度，荣盛发展的经营性现金流告负。报告显示，当期公司经营性现金流净流出49.17亿元，较去年同期净流出的11.67亿元同比增加了321%。即使现金流已经告负，但荣盛方面没有停止拿地的步伐。仅2020年4月，荣盛发展就以约30亿元的对价获得四幅土地，其中成都地块成交价达23.51亿元，溢价50%。

近5日资金流向一览见下表：

分拆子公司上市

对于“千亿俱乐部”，这对荣盛发展而言，既是一种契机，也是一种负担。因为荣盛发展要保住千亿的规模、持续的增长节奏，就需要大手笔的买地、要通过借款来支撑其发展。

智通财经APP讯，荣盛发展(002146.SZ)发布公告，公司于近日收到公司控股股东一致行动人荣盛创业投资有限公司(简称“荣盛创投”)关于拟终止实施增持公司股份计划的通知，自2021年8月4日至本公告披露日，荣盛创投已通过集中竞价交易方式增持公司股份60万股，占公司总股本的0.01%，增持均价为4.764元/股，累计增持金额285.83万元。

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