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保荐机构（主承销商）
（住所：北京市朝阳区建国门外大街1号国贸大厦2座27层及28层）
联席主承销商
（住所：北京市西城区金融大街7号北京英蓝 （住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼）
国际金融中心十八层1807-1819室）
（住所：中国（上海）自由贸易试验区世纪大道100号上海环球金融中心75楼75T30室）
二二一年七月
格科微有限公司（GalaxyCore Inc.）（以下简称“发行人”或“公司”）申请首次公开发行股票并在上海证券交易所科创板上市（以下简称“本次发行”）已于2020年11月6日经上海证券交易所（以下简称“上交所”）科创板股票上市委员会审议通过，并于2021年6月16日经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”、“证监会”）证监许可〔2021〕2049号文注册同意。
本次发行采用向战略投资者定向配售（以下简称“本次战略配售”）、网下向符合条件的投资者询价配售和网上向符合条件的社会公众投资者定价发行相结合的方式进行。
中国国际金融股份有限公司（以下简称“中金公司”）担任本次发行的保荐机构（联席主承销商），高盛高华证券有限责任公司（以下简称“高盛高华”）、中信建投证券股份有限公司（以下简称“中信建投”）、摩根士丹利证券（中国）有限公司（以下简称“摩根士丹利证券（中国）”）作为本次发行的联席主承销商（中金公司、高盛高华、中信建投、摩根士丹利证券（中国）合称“联席主承销商”）。
联席主承销商就拟参与本次战略配售的潜在投资者（以下简称“潜在战略投资者”）的资格是否符合法律法规的要求出具专项核查意见。
为出具本核查意见，联席主承销商已经得到潜在战略投资者的如下保证：其为参与本次战略配售目的所提供的所有证照/证件及其他文件均真实、全面、有效、合法。联席主承销商已根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《证券发行与承销管理办法》（证监会令〔第144号〕）《关于在上海证券交易所设立科创板并试点注册制的实施意见》（证监会公告〔2019〕2号）《科创板首次公开发行股票注册管理办法（试行）》（证监会令〔第174号〕）（以下简称“《注册办法》”）《上海证券交易所科创板股票发行与承销实施办法》（上证发〔2019〕21号）（以下简称“《实施办法》”）《上海证券交易所科创板股票发行与承销业务指引》（上证发〔2019〕46号）（以下简称“《业务指引》”）《科创板首次公开发行股票承销业务规范》（中证协发〔2019〕148号）（以下简称“《业务规范》”）《首次公开发行股票网下投资者管理细则（2018年修订）》（中证协发〔2018〕142号）《科创板首次公开发行股票网下投资者管理细则》（中证协发〔2019〕149号）（以下简称“《科创板网下投资者管理细则》”）等相关法律法规和上海证券交易所业务规则（以下统称“相关适用规则”）的相关要求对战略投资者相关事项进行了核查，并委托北京市海问律师事务所对战略投资者配售相关事项进行核查。
基于发行人和潜在战略投资者提供的相关资料，并根据北京市海问律师事务所出具的核查意见，以及联席主承销商的相关核查结果，联席主承销商特就本次战略配售事宜的核查意见说明如下。
一、关于本次发行战略配售对象的确定和配售股票数量
发行人本次发行股票的战略配售的相关方案如下：
（一）战略配售对象的确定
本次发行战略配售的对象须为符合《业务指引》第八条规定的情形之一：
（1）与发行人经营业务具有战略合作关系或长期合作愿景的大型企业或其下属企业；
（2）具有长期投资意愿的大型保险公司或其下属企业、国家级大型投资基金或其下属企业；
（3）以公开募集方式设立，主要投资策略包括投资战略配售股票，且以封闭方式运作的证券投资基金；
（4）参与跟投的保荐机构相关子公司；
（5）发行人的高级管理人员与核心员工参与本次战略配售设立的专项资产管理计划；
（6）符合法律法规、业务则定的其他战略投资者。
发行人和联席主承销商根据本次发行股票数量、股份限售安排以及实际需要，并根据相关法律法规的规定确定参与战略配售的对象如下：
注：限售期限为自本次发行的股票上市之日起计算。
上述17家战略投资者合称为“战略投资者”，其中大基金二期、国调基金、中保投基金、上海IC产业基金、科创投集团、高通无线、SVIC 33、天科创业、嘉善实业、临港智兆、浦东科创、张江浩成、光大兴陇以及光谷产投合称“本次发行一般战略投资者”。
本次发行战略配售投资者的合规性详见本核查报告第二部分的内容。
《业务指引》第六条规定，首次公开发行股票数量4亿股以上的，战略投资者应不超过30名；1亿股以上且不足4亿股的，战略投资者应不超过20名。本次发行向17名战略投资者进行配售符合《业务指引》第六条的规定。
（二）战略配售的股票数量和参与规模
本次A股初始发行股份数量为249,888,718股，约占本次发行后总股本比例的10%。本次共有17名投资者参与战略配售，本次发行初始战略配售的股票数量为74,966,615股，占A股初始发行数量的30%。符合《实施办法》第十六条第二款的规定。最终战略配售数量与初始战略配售数量的差额将根据回拨机制规定的原则进行回拨。
中金财富系保荐机构（联席主承销商）中金公司的全资子公司。根据《业务指引》，中金财富将按照股票发行价格认购发行人本次公开发行股票，具体比例根据发行人本次公开发行股票的规模分档确定。本次发行规模不足10亿元的，跟投比例为5.00%，但不超过人民币4,000万元；发行规模10亿元以上、不足20亿元的，跟投比例为4.00%，但不超过人民币6,000万元；发行规模20亿元以上、不足50亿元的，跟投比例为3.00%，但不超过人民币1亿元；发行规模50亿元以上的，跟投比例为2.00%，但不超过人民币10亿元。
本次保荐机构相关子公司跟投的初始股份数量为本次初始公开发行股份数量的5.00%，即12,494,435股，具体比例和金额将在确定发行价格后确定。
1号资管计划、2号资管计划（以下合称“专项资产管理计划”）参与战略配售的数量为不超过本次公开发行规模的10%。同时，包含新股配售经纪佣金的总投资规模不超过52,660.6900万元。
其他战略投资者承诺认购的金额如下：
注：上表中“承诺认购金额”为战略投资者与发行人和中金公司签署的认股协议及其补充协议中约定的承诺认购金额（不包含新股配售经纪佣金），联席主承销商将向上表战略投资者另行收取新股配售经纪佣金。战略投资者同意发行人以最终确定的发行价格进行配售，配售股数等于战略投资者获配的申购款项金额除以本次A股之发行价格并向下取整。
二、关于参与本次发行战略配售对象的合规性
（一）战略投资者的选取标准
本次战略配售投资者依照《业务规范》、《业务指引》等相关规定选取，具体标准为：
（3）参与跟投的保荐机构相关子公司；
（4）发行人的高级管理人员与核心员工参与本次战略配售设立的专项资产管理计划。
（二）参与本次战略配售对象的主体资格
1、国家集成电路产业投资基金二期股份有限公司
（1）基本情况
根据大基金二期的《营业执照》、公司章程等资料及大基金二期的确认，并经国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）查询，大基金二期的基本信息如下：
经核查，大基金二期系依法成立的股份有限公司，不存在根据相关法律法规以及公司章程规定须予以终止的情形。大基金二期已按照《中华人民共和国证券投资基金法》《私募投资基金监督管理暂行办法》及《私募投资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》等规定及中国证券投资基金业协会的要求办理了私募基金备案登记手续，备案编码为SJU890，备案日期为2020年3月12日。
（2）股权结构和实际控制人
根据大基金二期的《营业执照》、公司章程等资料及大基金二期的确认，并经国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）查询，截至本核查报告出具之日，大基金二期的股权较为分散，任一单一股东无法对大基金二期的股东会、董事会形成控制，且各股东之间无一致行动关系，因此大基金二期无控股股东、实际控制人。大基金二期的股权结构如下所示：
（3）关联关系
经核查，并根据大基金二期的确认，大基金二期与发行人、联席主承销商之间不存在关联关系。
（4）战略配售资格
根据大基金二期的确认，大基金二期是经国务院批准、2019年10月22日注册成立的集成电路产业投资基金，注册资本为2,041.5亿元。大基金二期由中华人民共和国财政部、国开金融有限责任公司、中国烟草总公司、上海国盛（集团）有限公司、武汉光谷金融控股集团有限公司等中央和地方单位共同出资设立，属于国家级大型投资基金。
因此，大基金二期属于具有长期投资意愿的国家级大型投资基金，具有参与发行人首次公开发行战略配售的资格，符合《业务指引》第八条第（二）项的规定。此外，大基金二期作为战略投资者认购了中芯国际集成电路制造有限公司（股票代码688981）首次公开发行的股票。
根据大基金二期出具的承诺函：1）其具有相应合法的证券投资主体资格，参与本次战略配售已经依法履行内外部批准程序，参与本次战略配售符合其投资范围和投资领域，不存在任何法律、行政法规、中国证券监督管理委员会、上海证券交易所及中国证券业协会发布的规范性文件或者其章程禁止或限制参与本次战略配售的情形；2）其为本次战略配售股票的实际持有人，不存在受其他投资者委托或委托其他投资者参与本次战略配售的情形；3）其具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可发行人长期投资价值，并将按照最终确定的发行价格认购承诺认购数量/金额的发行人股票。
（5）参与战略配售的认购资金来源
根据大基金二期出具的承诺函，其认购本次战略配售股票的资金来源为其自有资金，且符合该资金的投资方向。经核查大基金二期的财务报表，大基金二期的流动资产足以覆盖其与发行人签署的认股协议中约定的承诺认购金额。
2、中国国有企业结构调整基金股份有限公司
（1）基本情况
根据国调基金的《营业执照》、公司章程等资料及国调基金的确认，并经国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）查询，国调基金的基本信息如下：
经核查，国调基金系依法成立的股份有限公司，不存在根据相关法律法规以及公司章程规定须予以终止的情形。国调基金已按照《中华人民共和国证券投资基金法》《私募投资基金监督管理暂行办法》及《私募投资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》等规定及中国证券投资基金业协会的要求办理了私募基金备案登记手续，备案编码为SN3042，备案日期为2016年11月25日。
（2）股权结构
根据国调基金的《营业执照》、公司章程等资料及国调基金的确认，并经国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）查询，截至本核查报告出具之日，国务院国资委间接持有国调基金51.62%股权，为国调基金的实际控制人。国调基金的股权结构如下所示：
（3）关联关系
经核查，并根据国调基金的确认，中金公司于上海证券交易所主板上市时，国调基金为中金公司战略投资者之一。除前述情况外，国调基金与发行人、联席主承销商之间不存在其他关联关系。
（4）战略配售资格
根据国调基金的确认，国调基金由国务院批准设立，由国务院国资委委托中国诚通控股集团有限公司牵头发起设立，股东包括中国诚通控股集团有限公司、建信（北京）投资基金管理有限责任公司、深圳市招商金葵资本管理有限责任公司、中国兵器工业集团有限公司等中央和地方国有企业、金融机构，基金总规模为人民币3,500亿元，属于国家级大型投资基金。
因此，国调基金属于具有长期投资意愿的国家级大型投资基金，具有参与发行人首次公开发行战略配售的资格，符合《业务指引》第八条第（二）项的规定。此外，国调基金近年作为战略投资者认购了中芯国际集成电路制造有限公司（股票代码688981）、生益电子股份有限公司（股票代码688183）等上市公司首次公开发行的股票。
根据国调基金出具的承诺函：1）其具有相应合法的证券投资主体资格，参与本次战略配售已经依法履行内外部批准程序，参与本次战略配售符合其投资范围和投资领域，不存在任何法律、行政法规、中国证券监督管理委员会、上海证券交易所及中国证券业协会发布的规范性文件或者其章程禁止或限制参与本次战略配售的情形；2）其为本次战略配售股票的实际持有人，不存在受其他投资者委托或委托其他投资者参与本次战略配售的情形；3）其具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可发行人长期投资价值，并将按照最终确定的发行价格认购承诺认购数量/金额的发行人股票。
（5）参与战略配售的认购资金来源
根据国调基金出具的承诺函，其认购本次战略配售股票的资金来源为其自有资金，且符合该资金的投资方向。经核查国调基金的财务报表，国调基金的流动资产足以覆盖其与发行人签署的认股协议中约定的承诺认购金额。
3、中国保险投资基金（有限合伙）
（1）基本情况
根据中保投基金的《营业执照》、合伙协议等资料及中保投基金的确认，并经国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）查询，中保投基金的基本信息如下：
经核查，中保投基金系依法成立的有限合伙企业，不存在根据相关法律法规以及合伙协议规定须予以终止的情形。中保投基金已按照《中华人民共和国证券投资基金法》《私募投资基金监督管理暂行办法》及《私募投资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》等规定及中国证券投资基金业协会的要求办理了私募基金备案登记手续，备案编码为SN9076，备案日期为2017年5月18日。
（2）出资结构和实际控制人
根据中保投基金提供的《营业执照》、合伙协议等资料及中保投基金的确认，并经国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）查询，截至本核查报告出具之日，中保投基金的出资人构成如下所示：
中保投资为中保投基金的执行事务合伙人。根据中保投资提供的《营业执照》、公司章程，中保投资以社会资本为主，股权较为分散，单一股东最高持股比例仅为4%，任一单一股东均无法对中保投资的股东会、董事会形成控制，且各股东之间均无一致行动关系，因此中保投基金无实际控制人。中保投资的股权结构如下所示：
（3）关联关系
经核查，并经中保投基金确认，中保投基金与发行人、联席主承销商之间不存在关联关系。
（4）战略配售资格
根据中保投基金的确认，中保投基金系根据国务院《关于中国保险投资基金设立方案的批复》（国函[2015]104号）设立，发挥保险行业长期资金优势的战略性、主动性、综合性投资平台。中保投基金紧密围绕国家产业政策和发展战略开展投资，主要投向“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带等战略项目，在此基础上，中保投基金可投资于战略性新兴产业、信息科技、绿色环保等领域。中保投基金总规模预计为3,000亿元，属于国家级大型投资基金。
因此，中保投基金属于具有长期投资意愿的国家级大型投资基金，具有参与发行人首次公开发行战略配售的资格，符合《业务指引》第八条第（二）项的规定。此外，中保投基金作为战略投资者认购了中芯国际集成电路制造有限公司（股票代码688981）、中国铁建重工集团股份有限公司（股票代码688425）、上海和辉光电股份有限公司（股票代码688638）等上市公司首次公开发行的股票。
根据中保投基金出具的承诺函：1）其具有相应合法的证券投资主体资格，参与本次战略配售已经依法履行内外部批准程序，参与本次战略配售符合其投资范围和投资领域，不存在任何法律、行政法规、中国证券监督管理委员会、上海证券交易所及中国证券业协会发布的规范性文件或者其合伙协议禁止或限制参与本次战略配售的情形；2）其为本次战略配售股票的实际持有人，不存在受其他投资者委托或委托其他投资者参与本次战略配售的情形；3）其具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可发行人长期投资价值，并将按照最终确定的发行价格认购承诺认购数量/金额的发行人股票。
（5）参与战略配售的认购资金来源
根据中保投基金出具的承诺函，其认购本次战略配售股票的资金来源为其自有资金，且符合该资金的投资方向。经核查中保投基金的财务报表，中保投基金的流动资产足以覆盖其与发行人签署的认股协议中约定的承诺认购金额。
4、上海集成电路产业投资基金股份有限公司
（1）基本情况
根据上海IC产业基金的《营业执照》、公司章程等资料及上海IC产业基金的确认，并经国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）查询，上海IC产业基金的基本信息如下：
经核查，上海IC产业基金系依法成立的股份有限公司，不存在根据相关法律法规以及公司章程规定须予以终止的情形。上海IC产业基金已按照《中华人民共和国证券投资基金法》《私募投资基金监督管理暂行办法》及《私募投资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》等规定及中国证券投资基金业协会的要求办理了私募基金备案登记手续，备案编码为SEJ523，备案日期为2018年11月26日。
（2）股权结构
根据上海IC产业基金的《营业执照》、公司章程等资料及上海IC产业基金的确认，并经国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）查询，截至本核查报告出具之日，上海IC产业基金的股权较为分散，股东持股比例较小且各股东无一致行动关系，上海IC产业基金无控股股东，上海市国有资产管理委员会合计控制上海IC产业基金超过50%股权，为其实际控制人。上海IC产业基金的股权结构如下所示：
（3）关联关系
经核查，上海IC产业基金与发行人、联席主承销商之间不存在关联关系。
（4）战略配售资格
根据上海IC产业基金的确认，并经核查，发行人和上海IC产业基金签署了《战略合作备忘录》，发行人与上海IC产业基金拟在下述合作领域内开展战略合作：根据行业及企业发展需要，格科微正处于从Fabless向Fab-lite模式战略转型期，通过科创板募集资金建设12英寸CIS生产线，与上海IC产业基金所积累的资源存在诸多战略合作的空间：1）上海IC产业基金是专注于集成电路产业的投资基金，重点布局制造、设计、装备、材料等产业链重点领域，致力于推动我国集成电路产业链上下游协同发展，将支持发行人芯片设计和制造业务的研发和拓展。上海IC产业基金结合已投项目和自身产业资源，协助发行人与产业链上下游协同合作，助力发行人在图像传感器和显示驱动领域进一步发展。如在供应链方面，上海IC产业基金投资的中芯国际和华力，都是发行人的重要合作伙伴，上海IC产业基金正在帮助这些企业之间在产品工艺研发、产能规划方面有更多合作。如在客户方面，上海IC产业基金股东上海汽车是图像传感器下游应用领域的国内知名大客户，上海IC产业基金积极为发行人对接客户资源，建立合作联系；2）上海IC产业基金将充分利用平台资源和团队的专业能力，为发行人提供协调政策资源、推进战略协同、对接资本市场、完善公司治理结构、支持市场拓展、强化团队激励等专业化、多元化服务，特别是发行人在产线上的布局方面，上海IC产业在半导体产线投资领域有丰富的经验，能为企业提供专业的建议；3）上海IC产业基金作为上海市政府指导下的产业基金，产业培育是其重要工作，因此在项目选择过程中，更加注重长期发展和价值实现，坚持经济效益和社会效益并重，所以能够陪伴企业长期发展。上海IC产业基金具有长期投资发行人的意愿。
根据上海IC产业基金确认，上海IC产业基金成立于2016年，由上海科技创业投资（集团）海科技创业投资（集团）有限公司、上海汽车集团股权投资有限公司、上海国际集团有限公司、上海国盛（集团）有限公司、国家集成电路产业投资基金股份有限公司等公司共同发起设立。基金聚焦于投资集成电路产业，重点投资集成电路制造业，同时覆盖设计、装备、材料等上下游企业，推动产业链上下游协同发展，注册资本285亿元人民币，属于大型企业。
因此，上海IC产业基金属于与发行人经营业务具有战略合作关系或长期合作愿景的大型企业，具有参与发行人首次公开发行战略配售的资格，符合《业务指引》第八条第（一）项的规定。此外，上海IC产业基金作为战略投资者认购了中芯国际集成电路制造有限公司（股票代码688981）、恒玄科技(上海)股份有限公司（股票代码688608）等上市公司首次公开发行的股票。
根据上海IC产业基金出具的承诺函：1）其具有相应合法的证券投资主体资格，参与本次战略配售已经依法履行内外部批准程序，参与本次战略配售符合其投资范围和投资领域，不存在任何法律、行政法规、中国证券监督管理委员会、上海证券交易所及中国证券业协会发布的规范性文件或者其章程禁止或限制参与本次战略配售的情形；2）其为本次战略配售股票的实际持有人，不存在受其他投资者委托或委托其他投资者参与本次战略配售的情形；3）其具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可发行人长期投资价值，并将按照最终确定的发行价格认购承诺认购数量/金额的发行人股票。
（5）参与战略配售的认购资金来源
根据上海IC产业基金出具的承诺函，其认购本次战略配售股票的资金来源为其自有资金，且符合该资金的投资方向。经核查上海IC产业基金的财务报表，上海IC产业基金流动资产足以覆盖其与发行人和中金公司签署的认股协议中约定的承诺认购金额。
5、上海科技创业投资（集团）有限公司
（1）基本情况
根据科创投集团的《营业执照》、公司章程等资料及科创投集团的确认，并经国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）查询，科创投集团的基本信息如下：
经核查，科创投集团系依法成立的有限责任公司，不存在根据相关法律法规以及公司章程规定须予以终止的情形。
（2）股权结构
根据科创投集团的《营业执照》、公司章程等资料及科创投集团的确认，并经国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）查询，截至本核查报告出具之日，上海市国有资产监督管理委员会为科创投集团的控股股东及实际控制人。科创投集团的股权结构如下所示：
（3）关联关系
经核查，并经科创投集团确认，科创投集团与发行人、联席主承销商之间不存在关联关系。
（4）战略配售资格
根据科创投集团的确认，并经核查，发行人和科创投集团签署了《战略合作备忘录》，发行人与科创投集团拟在下述合作领域内开展战略合作：1）依托科创投集团在半导体制造领域的布局（投资了中芯国际、华力微电子等国内领先半导体制造公司）、在半导体设计领域的布局（直接或间接投资了众多的半导体设计公司），可为发行人带来潜在的业务合作与资源整合的机会；2）依托科创投集团在股权投资领域丰富的合作资源，对发行人的业务成长提供重要的资本支持以及资本运作与资源整合的机会。科创投集团是上海IC产业基金的最大股东方，也是众多国际知名、国内主要的集成电路股权投资机构的投资方，包括武岳峰资本、华登国际、中芯聚源、芯动能、联新资本、新微资本、耀途资本、合创资本等；3）科创投集团作为中微公司的第一大股东、上海微电子装备的第二大股东、盛美美国的第一大机构股东，并通过科创投集团管理的上海IC产业基金投资了中芯南方、上海华力等晶圆代工厂，可在严格遵循国际化公司治理的前提下，支持发行人的产业链稳定和技术升级发展；4）科创投集团立足上海，聚焦集成电路行业，积极发挥其在资金、技术、管理、人才等方面的优势，可为发行人提供长期的人才、技术、资金、土地保障。
根据科创投集团的确认，科创投集团成立于2014年8月，注册资本16.9亿元，是经上海市人民政府批准，由上海科技创业投资有限公司与上海创业投资有限公司经战略重组而成，是上海战略性新兴产业的重要投融资平台，直接受托管理的政府资金达120亿元，属于大型企业。
因此，科创投集团属于与发行人经营业务具有战略合作关系或长期合作愿景的大型企业，具有参与发行人首次公开发行战略配售的资格，符合《业务指引》第八条第（一）项的规定。此外，科创投集团作为战略投资者认购了中芯国际集成电路制造有限公司（股票代码688981）、上海和辉光电股份有限公司（股票代码688638）等上市公司首次公开发行的股票。
根据科创投集团出具的承诺函：1）其具有相应合法的证券投资主体资格，参与本次战略配售已经依法履行内外部批准程序，参与本次战略配售符合其投资范围和投资领域，不存在任何法律、行政法规、中国证券监督管理委员会、上海证券交易所及中国证券业协会发布的规范性文件或者其章程禁止或限制参与本次战略配售的情形；2）其为本次战略配售股票的实际持有人，不存在受其他投资者委托或委托其他投资者参与本次战略配售的情形；3）其具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可发行人长期投资价值，并将按照最终确定的发行价格认购承诺认购数量/金额的发行人股票。
（5）参与战略配售的认购资金来源
根据科创投集团出具的承诺函，其认购本次战略配售股票的资金来源为其自有资金，且符合该资金的投资方向。经核查科创投集团的财务报表，科创投集团流动资产足以覆盖其与发行人和中金公司签署的认股协议中约定的承诺认购金额。
6、高通无线通信技术（中国）有限公司
（1）基本情况
根据高通无线的《营业执照》、公司章程等资料及高通无线的确认，并经国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）查询，高通无线的基本信息如下：
经核查，高通无线系依法成立的有限责任公司，不存在根据相关法律法规以及公司章程规定须予以终止的情形。
（2）股权结构
根据高通无线的《营业执照》、公司章程等资料及高通无线的确认，并经国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）查询，截至本核查报告出具之日，Qualcomm Incorporated（“高通公司”）为高通无线的控股股东及实际控制人。高通无线的股权结构如下所示：
（3）关联关系
经核查，并经高通无线确认，高通无线与发行人、联席主承销商之间不存在关联关系。
（4）战略配售资格
根据高通无线的确认，并经核查，发行人和高通无线签署了《战略合作备忘录》，发行人与高通无线在下述合作领域内开展战略合作：1）评估使用发行人芯片和高通骁龙芯片组平台制作一个可为代工厂商在其产品中使用的优化的一流成像处理解决方案的技术和商业可行性；2）在项目形成可商业化产品的情况下，向各自的代工厂商推广相关解决方案。经进一步核查，高通无线与发行人已在上述合作领域开展合作。
高通公司创立于1985年，是全球领先的无线科技创新者，是全球3G、4G与5G技术研发的领先企业，在纳斯达克股票市场上的股票交易代码为QCOM，2020财年营收235.31亿美元，全球约37,000名员工，全球拥有超过140,000项专利和专利申请，连续10余年入选《财富》500强属于大型企业。根据高通无线的确认，高通无线为高通公司的全资子公司。
因此，高通无线属于与发行人经营业务具有战略合作关系或长期合作愿景的大型企业的下属企业，具有参与发行人首次公开发行战略配售的资格，符合《业务指引》第八条第（一）项的规定。
根据高通无线出具的承诺函：1）其具有相应合法的证券投资主体资格，参与本次战略配售已经依法履行内外部批准程序，参与本次战略配售符合其投资范围和投资领域，不存在任何法律、行政法规、中国证券监督管理委员会、上海证券交易所及中国证券业协会发布的规范性文件或者其章程禁止或限制参与本次战略配售的情形；2）其为本次战略配售股票的实际持有人，不存在受其他投资者委托或委托其他投资者参与本次战略配售的情形；3）其具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可发行人长期投资价值，并将按照最终确定的发行价格认购承诺认购数量/金额的发行人股票。
（5）参与战略配售的认购资金来源
根据高通无线出具的承诺函，其认购本次战略配售股票的资金来源为其自有资金，且符合该资金的投资方向。经核查高通无线的财务报表，高通无线流动资产足以覆盖其与发行人和中金公司签署的认股协议中约定的承诺认购金额。
7、SVIC NO.33 NEW TECHNOLOGY BUSINESS INVESTMENT L.L.P.
（1）基本情况
根据SVIC 33提供的《商业登记证》（Certificate of Business Registration）、合伙协议等资料及SVIC 33的确认，SVIC 33系一家在韩国设立的有限合伙企业，企业名称为SVIC NO.33 NEW TECHNOLOGY BUSINESS INVESTMENT L.L.P.，注册地址为Samsung Electronics Bldg, 29th F1., 11, Seocho-daero 74-gil, Seocho-gu, Seoul，SVIC 33的普通合伙人和执行事务合伙人为Samsung Venture Investment Corportaion（以下简称“SVIC”）。SVIC已取得《经营证券期货业务许可证》（F2020KRF033），为合格境外机构投资者。
根据中国证券监督管理委员会《关于实施〈合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者境内证券期货投资管理办法〉有关问题的规定》第五条，合格境外投资者开展境内证券期货投资，应当使用自有资金或者管理的客户资金，并为自有资金或者管理的客户资金分别申请开立证券期货账户；合格境外投资者为管理的客户资金开立证券期货账户，应当使用“合格境外投资者+客户名称”或“合格境外投资者+基金”的账户名称。
根据前述规定的第六条，合格境外投资者可以投资于在证券交易所交易或转让的股票等金融工具；合格境外投资者可以参与证券交易所和全国股转系统新股发行、债券发行、资产支持证券发行、股票增发和配股的申购，可以参与证券交易所融资融券、转融通证券出借交易。
根据前述规定的第十一条，合格境外投资者名下的境外投资者的境内证券投资达到信息披露要求的，作为信息披露义务人，应当通过合格境外投资者向交易场所提交信息披露文件。合格境外投资者应当充分了解其名下的境外投资者的境内证券持仓情况，并督促其严格履行信息披露的有关规定。
经核查SVIC 33提供的投资计划表格、《开立账户信息备案表》、《证券账户开户办理确认单》等资料以及访谈SVIC 33的托管银行相关人员， SVIC已为SVIC 33在中国证券登记结算有限责任公司开立证券账户，证券账户类别为“沪市A股账户”，账户类型为“QFII—基金”，账户名称为“三星风险投资株式会社-第33号新技术事业投资有限合伙企业-R”，投资策略为“三星风投33号基金（即SVIC 33，下同）自设立起即专注于世界各国资本市场的高科技板块。三星风投33号基金主要投资于高科技上市公司的股票、非上市公司的股权；投资遵循组合原则以适当分散风险。在寻找投资机会的同时，三星风投33号基金也注重促成或加强被投资公司与其关联方在业务方面的长期合作。基于该等业务上的合作，三星风投33号基金从事的一般是长期投资，持有期间通常在3至7年”。因此，SVIC 33作为合格境外投资者SVIC管理的境外有限合伙企业，已按照中国证券监督管理委员会《关于实施〈合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者境内证券期货投资管理办法〉有关问题的规定》等规定依托于SVIC开立了证券账户，可以参与发行人的本次战略配售。
（2）出资结构
根据SVIC 33确认，截至本核查报告出具之日：1）SVIC 33的执行事务合伙人为SVIC，SVIC实际控制SVIC 33；2）Samsung Electronics Co., Ltd.（“三星电子”）直接持有SVIC 16.33%股份，并通过其控制的Samsung Electron-mechanics Co., Ltd、Samsung Heavy Industries Co., Ltd、Samsung SDI Co., Ltd分别间接控制SVIC 17%、17%、16.33%股份，因此，三星电子合计控制SVIC 66.66%的股份，为SVIC 33的实际控制人；3）此外，三星电子持有SVIC 33 99%的出资份额。因此，SVIC 33属于三星电子的下属企业。SVIC 33的出资结构如下：
注1：根据SVIC 33确认，三星电子持股5%以上股东为：National Pension Service持有9.69%股份，Samsung Life Insurance持有8.51%股份，Samsung C&T Corporation持有5.01%股份。
注2：根据SVIC 33确认，三星电子持有Samsung Electron-mechanics Co., Ltd 23.69%股份，为其最大持股比例股东，有权任命其CEO以及三名董事中的两名，控制其运营与决策；Samsung Electron-mechanics Co., Ltd其他持股5%以上股东为：National Pension Service持有12.36%股份。
注3：根据SVIC 33确认，三星电子持有Samsung Heavy Industires Co., Ltd 15.98%股份，为其最大持股比例股东，控制其运营与决策；Samsung Heavy Industries Co., Ltd其他持股5%以上股东为：National Pension Service持有6.70%股份。
注4：根据SVIC 33确认，三星电子持有Samsung SDI Co., Ltd 19.58%股份，为其最大持股比例股东，有权任命其CEO以及全部四名董事，控制其运营与决策；Samsung SDI Co.,Ltd其他持股5%以上股东为：National Pension Service持有9.97%股份，BlackRock Fund Advisors持有5.01%股份。
注5：根据SVIC 33确认，Sumsung Securities Co.Ltd持股5%以上股东为：Samsung Life Insurance持有29.39%股份，National Pension Service持有13.42%股份。
注6：根据SVIC 33确认，Samsung C&T Corporation持股5%以上股东为：Lee Jae Yong持有17.48%股份，Lee Bu Jin持有5.60%股份，Lee Sur Hyun持有5.60%股份，KCC Coporation持有9.10%股份，National Pension Service持有8.44%股份。
（3）关联关系
经SVIC 33确认，SVIC 33的执行事务合伙人SVIC于SVIC No.38 New Technology Business Investment LLP（“SVIC 38”）担任执行事务合伙人，SVIC 38持有发行人4,464,285股股份，占发行人本次发行前总股本的0.2%。除前述情况外，SVIC 33与发行人、联席主承销商之间不存在其他关联关系。
（4）战略配售资格
根据发行人和SVIC 33的确认，并经核查，发行人和SVIC 33签署了《战略合作备忘录》，发行人与SVIC 33的实际控制人三星电子在下述合作领域内开展战略合作：1）三星电子与发行人将共同就发行人在半导体领域的商业需求开展技术研究与发展工作；2）三星电子将向发行人提供发行人在半导体领域开展商业活动所需的材料及元件；3）在发行人的报告期内，三星电子为发行人的主要晶圆供应商之一，2018年度、2019年度和2020年度采购规模均位列第一；同时，公司凭借较强的产品优势，实现了CMOS图像传感器向三星电子的导入，报告期内向三星电子的销售规模快速增长，三星电子是发行人的重要供应商及重要战略终端客户。2020年，在通过模组厂直接出货给终端客户中，三星电子为发行人的第二大终端品牌客户。经进一步核查，三星电子与发行人已在上述合作领域开展合作。
截至2019年12月31日，三星电子资产总规模达到1,556亿美元，2020年度拥有287,439名员工，2020年度年营业额达1977.04亿美元，是韩国最大的电子工业企业，三星电子为韩国交易所及伦敦交易所上市公司（股票代码：KRX005930），位列Fortune Global优秀企业，为全球电子技术领域的龙头企业，属于大型企业。
根据SVIC 33的确认，SVIC 33属于大型企业三星电子的下属企业，具体情况如下：1）SVIC 33的执行事务合伙人为SVIC，SVIC实际控制SVIC 33；2）三星电子直接持有SVIC 16.33%股份，并通过其控制的Samsung Electron-mechanics Co., Ltd、Samsung Heavy Industries Co., Ltd、Samsung SDI Co., Ltd分别间接控制SVIC 17%、17%、16.33%股份，因此，三星电子合计控制SVIC 66.66%的股份，为SVIC 33的实际控制人；3）此外，三星电子持有SVIC 33 99%的出资份额。
因此，SVIC 33属于与发行人经营业务具有战略合作关系或长期合作愿景的大型企业的下属企业，具有参与发行人首次公开发行战略配售的资格，符合《业务指引》第八条第（一）项的规定。
根据SVIC 33出具的承诺函：1）其具有相应合法的证券投资主体资格，参与本次战略配售已经依法履行内外部批准程序，参与本次战略配售符合其投资范围和投资领域，不存在任何法律、行政法规、中国证券监督管理委员会、上海证券交易所及中国证券业协会发布的规范性文件或者其合伙协议禁止或限制参与本次战略配售的情形；2）其为本次战略配售股票的实际持有人，不存在受其他投资者委托或委托其他投资者参与本次战略配售的情形。
（5）参与战略配售的认购资金来源
根据SVIC 33出具的承诺函，其认购本次战略配售股票的资金来源为其自有资金，且符合该资金的投资方向。经核查SVIC 33的财务报表，SVIC 33流动资产足以覆盖其与发行人和中金公司签署的认股协议中约定的承诺认购金额。
8、天科（嘉兴）创业投资合伙企业（有限合伙）
（1）基本情况
根据天科创业的《营业执照》、合伙协议等资料及天科创业的确认，并经国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）查询，天科创业的基本信息如下：
经核查，天科创业系依法成立的有限合伙企业，不存在根据相关法律法规以及合伙协议规定须予以终止的情形。已按照《中华人民共和国证券投资基金法》《私募投资基金监督管理暂行办法》及《私募投资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》等规定及中国证券投资基金业协会的要求办理了私募基金备案登记手续，备案编码为SLU286，备案日期为2020年9月14日。
（2）出资结构和实际控制人
根据天科创业的《营业执照》、合伙协议等资料及天科创业的确认，并经国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）查询，截至本核查报告出具之日：1）金控资本为天科创业的执行事务合伙人，浙江金控投资管理有限公司持有金控资本35%股权，为其第一大股东，浙江省金融控股有限公司（“浙江金控”）持有浙江金控投资管理有限公司100%股权；2）根据天科创业合伙协议的约定，天科创业投资决策委员会为天科创业最高投资决策机构，负责天科创业对外投资项目的立项、审查、管理和退出；投资决策委员会成员共3人，经浙江金控同意后，通过有限合伙人金控天勤（杭州）创业投资合伙企业委派2名，通过金控资本委派1名，并且投资决策委员会成员的变更需要经过浙江金控的事先同意，因此浙江金控可以通过投资决策委员控制天科创业的投资决策；3）浙江金控通过全资子公司浙江金控投资有限公司持有金控天勤（杭州）天科创业投资合伙企业99.5%的出资份额，金控天勤（杭州）创业投资合伙企业持有天科创业59.52%的出资份额。因此，天科创业属于浙江金控的下属企业，浙江省财政厅通过全资控制浙江金控实际控制天科创业，天科创业的出资人构成如下所示：
注：上海禹牧峰投资管理有限公司股东为：上海毕通信息科技有限公司持有57.88%股权，朱玲持有30%股权，杨牧持有12.12%股权；上海毕通信息科技有限公司股东为：王海峰持有90%股权，汪琦芬持有6%股权，张秀英持有4%股权。
注：杭州富屋投资管理有限公司股东为：石峰持有97.4%股权，卢爱英持有2.6%股权。
（3）关联关系
经核查，并经天科创业确认，天科创业与发行人、联席主承销商之间不存在关联关系。
（4）战略配售资格
根据天科创业的确认，并经核查，发行人和天科创业签署了《战略合作备忘录》，发行人与天科创业拟在下述合作领域内开展战略合作：1）浙江金控将充分利用自身金融创新和产业升级平台的战略地位，充分发挥在浙江省的金融产业引领作用，立足浙江，面向长三角，为发行人的产业布局和投资提供资金链、产业链协同和政府关系协调等方面的支持，加快推进公司发展和相关产线的快速投资落地；2）充分发挥浙江省产业基金的资源为发行人产业项目落地提供支持；3）浙江金控作为浙江省产业基金的管理单位，未来将充分利用产业基金对重大产业落地浙江的相关政策，包括但不限于组建专项基金、直投等方式对发行人落地浙江的产业项目给予资金、政策等方面的支持；4）推进浙江金控前期集成电路布局企业与发行人的深度合作。结合发行人后续拟向Fab-Lite模式转型的需求，浙江金控未来将积极推进前期投资的中晶（嘉兴）半导体12英寸大硅片项目和金瑞泓（衢州）8英寸和12英寸硅片项目在发行人上游硅片供应上形成支持；推动前期投资布局的中芯国际、绍兴中芯等在发行人晶圆制造和后道加工等环节形成协助和互补，保障建设期产能供给的安全和后期双方实现优势的互补；推动前期投资的长电科技（绍兴）项目在发行人封测环节提供支持和保障。通过浙江金控的整体协调和对接，从技术交流和产业链协同等方面助力发行人“12英寸CIS集成电路特色工艺研发与产业化项目”的建成投产；5）充分发挥浙江金控的金融服务体系为发行人提供综合性金融支持。考虑到发行人自建部分12英寸BSI晶圆后道产线带来较大的资金压力，浙江金控未来将依托其参控股的各类金融服务平台与发行人展开合作，包括但不限于供应链融资服务、融资租赁业务、科技保险业务等，协助发行人保障资金链安全，并助力向更高阶产品体系的开发；6）浙江金控将协调省市区各级金控和区域国资平台为发行人项目落地发展提供协同支持。包括但不限于协同嘉善县国有资产投资有限公司及子公司与发行人共同组建产业孵化基地、并购基金，为发行人的上游供应商及下游经销商，提供供应链融资服务等，共同助力发行人技术研发和产业上下游做布局，加快公司业务快速发展和产业落地浙江。
浙江金控成立于2012年9月，聚焦聚力省委省政府重大决策部署，积极打造政府产业基金运作与管理、金融资本投资与运营、金融科技创新与服务三大主业板块，注册资本120亿元，是浙江省政府金融投资管理平台，位居全国省级国有金控企业前列，属于大型企业。
根据天科创业的确认，天科创业为浙江金控的下属企业，具体原因如下：1）金控资本为天科创业的执行事务合伙人，浙江金控投资管理有限公司持有金控资本35%股权，为其第一大股东，浙江金控持有浙江金控投资管理有限公司100%股权；2）根据天科创业合伙协议的约定，天科创业投资决策委员会成员为天科创业的关键人士，天科创业共设3名关键人士，经浙江金控同意通过有限合伙人金控天勤（杭州）创业投资合伙企业委派2名，通过金控资本委派1名，关键人士的变更需要经过浙江金控的事先同意，关键人士负责天科创业项目投资管理和退出管理，因此浙江金控可以通过投资决策委员控制天科创业的投资决策；3）浙江金控通过全资子公司浙江金控投资有限公司持有天科创业59.52%的出资份额。
因此，天科创业属于与发行人经营业务具有战略合作关系或长期合作愿景的大型企业的下属企业，具有参与发行人首次公开发行战略配售的资格，符合《业务指引》第八条第（一）项的规定。
根据天科创业出具的承诺函：1）其具有相应合法的证券投资主体资格，参与本次战略配售已经依法履行内外部批准程序，参与本次战略配售符合其投资范围和投资领域，不存在任何法律、行政法规、中国证券监督管理委员会、上海证券交易所及中国证券业协会发布的规范性文件或者其合伙协议禁止或限制参与本次战略配售的情形；2）其为本次战略配售股票的实际持有人，不存在受其他投资者委托或委托其他投资者参与本次战略配售的情形；3）其具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可发行人长期投资价值，并将按照最终确定的发行价格认购承诺认购数量/金额的发行人股票。
（5）参与战略配售的认购资金来源
根据天科创业出具的承诺函，其认购本次战略配售股票的资金来源为其自有资金，且符合该资金的投资方向。经核查天科创业的实缴出资凭证，天科创业流动资产足以覆盖其与发行人和中金公司签署的认股协议中约定的承诺认购金额。
9、嘉善经济技术开发区实业有限公司
（1）基本情况
根据嘉善实业的《营业执照》、公司章程等资料及嘉善实业的确认，并经国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）查询，嘉善实业的基本信息如下：
经核查，嘉善实业依法成立的有限责任公司，不存在根据相关法律法规以及公司章程规定须予以终止的情形。
（2）股权结构
根据嘉善实业的《营业执照》、公司章程等资料及嘉善实业的确认，并经国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）查询，截至本核查报告出具之日，嘉善经济技术开发区管理委员会为嘉善实业的控股股东及实际控制人。嘉善实业的股权结构如下所示：
（下转C18版）
图片来源：视觉中国
近一两年来，港资房企大有卷土重来之势。
10月10日消息，太古地产确认计划以10.8亿元的价格出售位于香港青衣地区的仓库，买家为亚洲仓储巨头普洛斯。太古地产表示，将出售某些非核心资产，所得资金将重新投资于新的机会，这是新战略的一部分，其重点是内地市场。而早在今年的3月份，太古地产就曾宣布未来10年会在核心市场投资1000亿港元，其中500亿港元将用于投资内地市场。这也被认为是太古地产再次将重心转至内地的正式表态。
事实上，不止太古地产，包含新世界、恒隆地产、瑞安房产、嘉里建设及李嘉诚旗下的和记黄埔在内的多家港资房企近两年都陆续开始重回内地，积极布局内地业务。
日前，新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚在媒体采访中表示：“中国房地产市场已经筑底，将慢慢复苏。我非常乐观地认为，它将在未来一两年内复苏得非常非常好。这是一个我们收购土地和资产、获得战利品的好机会”。他还提到，新希望未来将在12个月内在上海、广州、杭州和深圳等中国城市投资共计100亿元人民币。其实早在去年新世界就已展现其重仓内地的信心，将总部迁至广州。
图片来源：新世界发展官网
此外，瑞安房地产和嘉里建设也于去年分别在武汉和上海斥百亿巨资拿地，就连十几年来在内地鲜有动作的李嘉诚旗下的和记黄埔，也在今年5月现身广州第一轮集中土拍，虽未拿地，但也被业界视为港资回归内地的重要信号。
与港资房企在内地大手笔买买买的大动作对应，内地房企在历经一路狂奔的“黄金十年”后，如今大都深陷债务危机，开启疯狂甩卖模式。为何曾被视为 “边缘化”、甚至“消失”在内地的港资房企能做到逆势回归，它们大手笔抄底的资金又从何来，本文通过复盘香港近百年的楼市发展史，试图探索香港房地产发展规律及港资房企独特的生存发展之道。
你方唱罢我登台，外资、港资、内地资本轮番推动香港楼市螺旋式上扬（1946-2018）
香港房地产作为香港经济支柱，历经近两百年历史兴衰，其发展最早可追溯至19世纪40年代。在行业萌芽及探索的百年里，香港快速发展的城市化和工业化，催生了房地产市场从无到有，这一时期英商和英资是香港房地产开发的主角。
到了二战后的20年里（1946年-1967），香港经济逐渐恢复元气，房地产市场进入初步发展阶段，政府出台政策鼓励楼宇重建与新建，富有的业主纷纷着手修复楼宇以获取更高租金，而手头不宽裕的业主则是变卖楼宇，这一政策极大提升了房地产交易活跃度。经济的复苏加上人口数量激增，导致地价与楼价飞升，资本的嗅觉是敏锐的，不少华商及投资机构趁机转战房地产市场，大小房地产公司也如雨后春笋般涌现。其中就有首创“分层出售”和“卖楼花”制度（即商品房预售制度）的两位香港地产巨贾吴多泰和霍英东，正是得益于市场参与主体的扩容和销售模式的创新，极大地激发了民众的购买力，60年代末香港房地产市场开始进入繁荣发展阶段。
70年代初期，大量海外资本开始涌入香港股市，香港股票市场进入有史以来的大牛市。这一时期香港地产格局的两个明显的特征就是地产业的大规模证券化与新兴地产集团的快速崛起。在经历了五六十年代的蓄势积累，大批初具规模的地产公司纷纷借助股市狂潮扎堆上市，并通过股权融资的方式筹集大量资金发展业务。数据显示，1972-1973年间至少有65家地产公司在香港上市，仅1972年下半年就有34家。以长江实业、新鸿基地产、新世界发展、合和实业、恒隆等为首的香港“四大家族“也正是在这一时期崛起并奠定了他们日后在业界的寡头地位。
1980年以来香港“四大家族”上市企业股价走势图（图源：Wind ）
值得一提的是，长江实业李嘉诚带领华资收购英资的业界佳话也产生于这一时期。1977年李嘉诚收购2000万九龙仓股份，占比超20%，一度超越九龙仓大股东怡和集团。次年李嘉诚再次出手，在世界船王包玉刚的帮助下，上演 “蛇吞象”收购了英资老牌洋行和记黄埔。再后来，李嘉诚又联合“四大家族”其他成员成立华资集团联合对抗英资势力，逐渐瓜分英资财团在华的市场份额。
得益于70年代后期的快速发展与改革开放等政策利好，香港地产市场大幅攀升，至1981年达到巅峰状态，地价、楼价、租金相继创历史记录。不过随之也带来了投机之风盛行，加之1980年的石油危机，都在很大程度上影响了香港楼市的信心，1983年，香港楼市泡沫破灭，房地产市场全面崩盘。
1980年代的香港 图源：视觉中国
1984年，在历时两年长达22轮政府谈判后，中英《联合声明》正式签订，香港回归问题落地，经济迎来大繁荣的同时，房地产市场也随之展开了大涨行情，并开启13年大牛市。据统计，1984年-1997年间有7个年份涨幅超过20%，其间又有3个年份涨幅超过36%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，更有黄金地段写字楼达到了每平方20万港元的天价。在地产浪潮汹涌的当时，伴随着地价、楼价的大幅上涨，中小房企开发商逐渐乏力，或被淘汰或被兼并收购，这一时期香港地产业寡头化更加明显，四大家族已占据香港房地产市场的半壁江山。地产市场国际化也是这一时期的重要特征，当时日资、台资及东南亚资本大举涌入香港房地产市场。数据显示，1986年-1989年三年里，日资在香港地产投资高达200亿元，台资则在80年代后期，接棒日本，持续加大在香港房地产市场的投入。
香港房地产市场的繁荣景象，一直持续到90年代后期，1998年-2003年是香港房地产市场调整期。1997年，特首董建华推出“八万五“计划，宣布每年修建八万五千个住宅单位（包括公营房屋和私楼），通过大幅增加房产供给来调控快速上涨的房价，随后亚洲金融危机也席卷而来，最终造成香港房地产急转直下，楼市价格暴跌，一落千丈。据统计，自1997年最高峰时期到2003年中，香港楼价平均下跌65%以上，大批”富翁“变成了”负翁“。期间政府也曾多次推出相关政策稳定房价，如取消限制炒楼花措施、增加“首次置业贷款”金额和名额、调节土地供给等，但对于扭转楼市下跌依旧效果甚微。
直到2003年6月，香港与内地正式签署CEPA，即《內地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》，这份协议的核心主要在于内地对香港商品实施零关税及允许个人赴港旅游，CEPA签署后，香港酒店、零售、餐饮及运输等相关行业逐渐回温，香港经济逐渐企稳，房地产市场也逐渐向好。
自香港回归至21世纪初，港资房企也充分把握良机，将业务布局拓展至内地，90年代，港资地产巨头和记黄埔、恒基地产、新鸿基、恒隆集团纷纷在内地一二线城市斥资百亿储地。2000年后，和记黄埔又在内地频频出手投资商业地产和旅游地产，包括海南海棠湾、重庆南滨大都会、宁波世界村及广州西城都荟等项目。
香港的回归和CEPA的签署不仅为港资房企带来内地淘金的机会，也让香港房地产市场重现生机。2003年也成为香港房地产新一轮升浪的开端，并在此后开启长达15年的繁荣期。香港房价连续15年上涨，香港私人住宅价格指数自2003年7月至2018年7月上涨5.7倍，其中港岛、九龙、新界的A类私人住宅涨幅分别达到7.1倍、6.9倍和6.2倍，年均涨幅均在10%以上。期间，虽有美国911事件与2008年金融危机和欧债危机等突发事件，但在强势的经济发展支撑下，香港房地产依然在震荡中保持了向上势头。在2009年-2018年期间，为遏制香港房地产市场的野蛮增长，政府也曾多次从提高首付比例，征收、加收买家印花税，增加土地供应和新建住宅等方面遏制房价攀升，但始终都无法真正撼动房价上涨趋势。
此外，这一时期香港房地产还出现了本地资本外流，内地资本疯狂进军香港地产市场的局面，2012年10月，香港对非本地永久居民设置买家印花税，税率为房价的15%，2016年11月政府再出“辣招“，将所有住宅物业印花税统一调高至15%，只有在购买第一套住宅的香港本地永久居民可得豁免。不过这一记“组合拳”下来，也重锤了香港本地资本与买家，导致本地买家纷纷逃离香港到海外置业。但香港的房地产市场却并没有因此冷淡下来，2012年农业银行斥资近50亿元收购中环一处资产作为香港总部，2015年恒大地产以125亿港元购入美国万通大厦，中国人寿和光大控股等也在香港豪掷千金买楼。此外还有不少内地房企介入香港房地产开发，在港拿地，这其中包括海航集团、万科、龙光地产和中国海外发展等诸多中资房企。
除物业与地皮外，香港豪宅在这一时期遭到内地富商买家疯抢，2007-2016年间，包括阿里马云、恒大许家印、顺丰王卫、中渝置地张松桥等在内的多个商业巨头斥资几亿到十几亿、甚至几十亿港元拍下山顶豪宅。资料统计，在2017财政年度，香港政府拍卖收入超891亿港元，其中约480亿港元来自中资财团，占比超一半。
免“疫”的香港楼市（2019年-至今）
长达15年的香港房地产大牛市在2018年下半年出现了转折点，2018年6月香港特区政府向空置的一手私人住宅实施“空置税”，严厉打击地产商“捂盘行为”,外部环境方面，国际经济形势动荡导致全球经济下行，香港楼市也因此开始降温，进入回调期。数据显示，香港楼市自2018年7月开始连续下跌5个月，累计跌幅达9%。
不过进入2019年初，香港楼市即出现企稳迹象。在第一季度，香港的一手楼盘和二手楼盘成交相对活跃，进入三月份更是有多个楼价指数出现涨幅，二手房市场也有反弹迹象。业内分析人士指出，在经历了2018年下半年的短暂回调后又出现2019年的快速回弹，其根本原因仍在于香港房地产最本质的人多地少的基本面，市场供不应求。长期以来，除了经济发展之外，香港土地供应紧张、供应不足也是导致香港“寸土寸金”、房价居高不下的本质因素。
2019年下半年，受香港社会治安问题影响，房地产市场再度转跌，甚至出现5个月的连续下滑，直至当年11月才稍有抬头趋势。据香港土地注册处显示的数据，2019年11月香港所有楼宇（包含住宅楼宇与非住宅楼宇）买卖合约数目达6701份，环比涨幅达24%。从全年的楼宇买卖数量及买卖签约总值来看，2018年香港楼宇买卖合约数目为79193份，2019年买卖合约数目为74804份，同比仅下跌6%。从楼宇买卖合约总值来看，2019年较2018年买卖总值也仅下跌7%。另外，根据香港差饷物业估价署（向香港地产物业估值及征收差饷及地租的政府部门）公布的数据，2019年，香港楼价指数累积上涨5.31%，为2009年以来连续11年上升。总体而言2019年香港楼市呈现先扬后抑，但到年底整体呈收平态势。
自2020年新冠疫情爆发以来，各行各业都遭遇了重创，但香港房地产市场发展却趋于稳定，在历经多轮疫情冲击后，房地产市场依然保持坚挺，整体呈现免“疫”状态。
2020年，香港楼市随疫情反复震荡，全年表现与2019年截然相反，上半年熊市，下半年转牛市。2020年初，由于疫情突袭，特区政府采取加强出入境限制，香港经济也深受其害。数据显示，2020年第一季度，香港经济GDP下滑9%，一度超越2008年金融危机的跌幅。经济的不景气导致失业人数创新高，房地产市场也随之衰退，2020年上半年香港楼市前五月所有楼宇（包含住宅楼宇与非住宅楼宇）买卖合约数量减少超五成，而所有楼宇买卖合约金额下滑更甚至超七成。
然而，2020年下半年随着国安法的实施，购房需求有所增长，香港楼市也迎来大逆转。尤其7月以后，香港楼宇买卖合约数目与楼宇买卖合约总值较2019年实现双增长，香港全年房价跌幅也仅有1%左右。分析认为，尽管2020年香港房地产遭遇了多轮疫情，但香港房价依旧“岿然不倒”，其根本原因还是香港房地产人多地少，刚需大且加上低息环境，香港楼市表现才会如此坚挺。此外，内地地产商和购房者也是支撑2020年香港楼市的中坚力量。据媒体报道，在香港2020年出让的11幅地块中，有5块地皮由国内地产商录入，包含万科、雅居乐、佳兆业等知名地产商，内地地产商投资金额超170亿港元，占总交易额近一半。另外，内地富豪对香港楼市的投资热情依旧高涨，2020年前8个月，香港物业投资市场共产生32宗超1亿港元以上的大额交易，其中就有一半买家是内地富豪。
与2019年、2020年稳健的楼市行情不同，2021年的香港楼市则呈现出“一飞冲天”的走势。后疫情时代，伴随着香港经济逐渐复苏，香港楼市出现“量价齐升”，多个数据创新高。从成交量来看，2021年全年香港住宅市场总成交量创9年来新高，据特区土地注册处数据，自2021年2月起，香港住宅连续6个月录得超6000宗交易，全年住宅交易74297宗，创2012年81333宗之后的新高。另外，2021年香港全年住宅买卖合约总值为7339亿港元，同比增长超三成，刷新了1997年全年6903.4亿港元的上一历史高位。
2021年香港楼宇买卖数目 图源：香港土地注册处
成交量表现亮眼的同时，香港房价更是同步飞升，美联楼价指数由2021年1月底年内低位，持续上升至8月份的历史新高，年内升近6%。另据仲量联行的数据显示，2021年香港中小型住宅楼价上涨4.4%，豪宅楼价上涨7.2%。
香港楼市本在2021年已基本复苏，但从第四季度至到今年初，由于第五轮疫情袭击、以及美国持续加息的双重影响，香港房地产市场再度遭遇“冰封”。据中原地产香港办公室数据，2022年上半年香港整体私人住宅成交量录23250宗，成交金额2340亿元，较2021年下半年下跌26%及28%。另外，上半年一手住宅登记数量也创2013年上半年一手住宅登记量的九年新低，二手成交量则创2019年下半年以来新低。
楼价方面，根据差饷物业估价署9月28日的数据，8月香港私人住宅售价指数报368.2点，创2019年3月以来的三年半新低。今年前8月香港楼价指数已累跌6.52%，对比去年9月时的历史高位398.1点，累跌7.51%。另一二手楼价指标也“跌跌”不休，反映香港二手楼价走势的中原城市领先指数（CCL）已经连跌10周，最新报169.93点，较去年破顶位大跌11.2%，也创下2018年2月以来四年半的新低。
香港楼市今年的惨淡不仅表现在成交量与楼价指数上，消息面上，近日，李嘉诚家族旗下长实集团宣布以207.7亿港元出售位于香港的顶级豪宅项目，公司预计从出售事项中获得63亿港元收益。对此，IPG中国首席经济学家柏文喜表示，李嘉诚此时出售香港资产应与香港楼市下跌有关，此外他还进一步指出，位于香港半山的豪宅项目原本为抵抗通胀和经济波动的优质资产，但目前香港市场需求不足，加之大幅加息带来经济增长压力等，香港楼市出现整体下跌趋势。除了李嘉诚出手香港豪宅外，此前也有其他富商抛售物业的消息。9月有消息称，华置行政总裁陈凯韵早前以公司股权转让形式出售山顶GOUGH HILL RESIDENCES洋房，作价约5亿港元，此次出售赚得3.2亿港元。
再次抄底内地 港资房企为何能实现逆周期操作
在内地富豪不断涌向香港房地产市场“买买买”的同时，香港的房地产企业也开始重返内地房地产市场，进行逆向拿地。近日，香港新世界集团行政总裁郑志刚喊出，新世界集团计划在12个月内在上海、广州、杭州、深圳等城市投资100亿元人民币，相当于整个新世界集团一年营收的六分之一。太古集团也表示，未来十年预计投资500亿在内地。此外，恒隆集团、香港置地、瑞安房地产、嘉里建设、恒基兆业、香港裕华、仁恒置地等多家香港地产商，近两年也不断在上海、广州、深圳、武汉、苏州、重庆、成都等一二线城市拿地，甚至连李嘉诚的和记黄埔也在10年之后，再次参与了广州首轮集中供地的竞拍。
改革开放初期，内地房企大都借鉴香港房企业务模式，类似“分层出售”、“卖楼花”等制度也都是从香港传到内地，但是因为土地禀赋、经济发展速度、城镇化建设步调的差异，内地房地产企业和香港房地产企业走上了两条截然不同的道路。同样的，如今随着内地房地产市场告别野蛮增长进入精耕细作的时代，大肆甩卖资产缓解流动性压力，走上轻资产运营之路，而另一边香港房企却在内地疯狂抄底，两相对比，又是不同境遇。
那么，一直受囿“人多地少”限制的香港房地产企业是如何做到跨周期发展并逆势回归的，对于内地房地产企业的长期发展有哪些可借鉴之处，通过前文复盘百年香港房地产发展史，我们总结了如下几点：
第一，相较于内地房地产企业，香港房地产企业负债比率低，因此流动性风险敞口较小，抗周期波动能力较强。统计显示，2021年末恒基兆业、新鸿基地产、嘉里建设等香港房地产企业的净负债率都在20%左右，长实集团和太古地产的净负债率甚至仅为个位数的7.9%、3.32%，而与之对应，内地房地产企业大多都在三条红线的边缘苦苦挣扎，房地产三条红线要求，房企剔除预收款的资产负债率不可大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍。相较香港房地产企业，内地房地产企业的债务压力可见一斑。
第二，香港房地产企业因为可开发土地面积的限制，很早便开始做存量生意，注重存量运营。尤其是物业管理、二手房经营改造、商场运营等等，在这个过程中企业能够实现正向经营现金流，避免流动性危机。
第三，很多香港房地产企业在内地的布局，主要集中在一、二线城市，在房地产告别高速增长阶段，核心城市圈的房地产业务仍具备增长潜力，抗风险能力也更强。
第四，很多香港房地产企业都是家族经营，追求资产的保值增值，而内地房地产企业多是职业经理人模式，更加追求规模和快速增长，这对于房地产行业来说，也意味着面临更高的风险。因此公司的现代化管理制度需要优化、职业经理人的奖惩制度也需要综合收益风险的多维度指标来制定。
以上各种原因，也就形成了香港房地产企业的“克制基因”，克制盲目扩张，更关注通过存量资产运营实现自身经营现金流的造血能力，从而能够在经济低谷期也能实现逆周期的拿地操作。
此外，纵观香港房地产市场、特别是近40年的发展史，并对照内地房地产市场和房地产企业的发展，我们也从中发现了房地产行业发展的一般规律：
第一，长期来看，影响房地产市场发展的两个底层因素分别是经济的持续增长，以及土地和人口之间的供需缺口。世界经济的波动，虽然在一定阶段影响了香港的经济增长，但从长期来看，香港房地产市场一直处于持续上扬、甚至能够不受疫情影响的一个重要原因，就是香港人多地少，可供居住面积供应不足，再加上内地资金涌入香港进行置业，导致市场供需矛盾进一步加大，整体导致了香港房价持续上扬。
第二，从政府对房地产市场的调控措施来看，目前通行的房地产调控政策在供需两端的主要措施也大同小异，主要包括通过限购、限贷从需求端为房地产降温，通过限售、征税（保有税、交易税）从供给端为房地产降温，这些措施的直接影响是降低了房地产市场流动性、增加了交易风险（包括房地产企业和炒房群体），进而推动房价下行。
第三，宽松的货币环境是房价上涨的必要条件，市场宽松货币的来源主要包括中央银行的降息以及国际热钱的涌入，宽松货币环境带来的直接结果是通货膨胀的上涨，这个过程中，房地产作为保值资产，很容易成为资金热捧的对象，进而带来房价的繁荣区间。
“有屋可居”是人的基本需求，所以房地产是一个能够跨越周期的长期行业，并且除了居住的刚性需求外，房地产也具有重资产、长周期、广产业链、抗通胀等特点，因此也在一定程度上表现出了“政策调控工具”和“投资品”的属性，但这也让市场对房地产运行方向进行预测变得十分错综复杂。
香港房地产企业上一次集体行动来内地抄底还是2011年，现在来看当时确实也是2008年金融危机之后、新一轮经济周期的拐点，本次香港房地产企业再次回归内地抄底，虽然现在我们还没法对本轮经济周期的走势有一个确定性的判断，但是基本可以确定的是内地房地产市场确实已经进入了一个新的拐点，对于内地房地产市场来说，这次港资房企除了带来钱之外，更重要的也是带来了在存量市场里践行“长期主义”的经营理念，这对内地房地产企业来说或许更具启发。
