土地指标费(td指标详解)

2023-07-15 14:48分类：股指期货阅读：

今天这篇文章我当成是我近期文章中最重磅的文章来对待，因为这一直是给老张困惑的内容，到底城市更新能不能碰集体土地和集体地上物？因为在老张印象中市不能的，而且法律法规都在严格限制，但实施上哪有那么多国有建设用地上的资源去实施，大部分还是城镇化的范围，那城市更新真的就一点都不能碰集体吗？直到老张最近看到一篇律师事务所关于集体土地上房屋征收过程中，被征收人能否请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的文章，以及该文章列举的司法判决给我灵感，让老张对于以城市更新的思路去触碰集体这块有了不一样的理解。所以才写这篇文章跟大家分享，这也是突破了老张的思维定式，也算是实践中求得的，希望能实际运用至具体项目之中。

关于这个问题，必须把集体土地和集体土地上房屋等地上物要区分开来。也就是说这件事是需要分开来看。首先关于集体土体征收，也就是土地性质由集体变为国有这个过程，按照《土地管理法》及其实施条例的要求，必须由政府上手实施。因此集体土地征收这个环节不能交给所谓的市场化主体实施（即城市更新的企业实施主体）是完全正确的，即城市更新中一定不会包括与土地供地之前的相应任何行为，包括土地征收和土地储备，这是法定明确禁止非政府主体实施参与的。也就是说城市更新项目的总投资中，不得包括土地组报卷费用、土地指标购置费用、土地征地费用等涉及土地征收转用相关的资金投资需求，同时由于城市更新选择由政府收储后再供地的模式（城市更新金融可以支持的模式中不包括土地收储供地模式），此时涉及的征拆及基础设施等土地开发投资内容，均不能涵盖在需要金融机构融资介入的城市更新项目总投资之中，否则就是新增政府隐性债务。

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“各地要统筹使用好各部门资金，充分发挥引导和杠杆作用，积极创新实施方式，吸引社会资本、金融资本等参与土地整治和高标准农田建设，鼓励农村集体经济组织和农户投工投劳，加大补充耕地资金和人力投入，获取合理的土地收益。”

九转高9的接回位置。

《广州市国土资源和规划委员会印发关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（以下简称《通知》）将于2023年3月31日届满。面对当前的新形势新要求，为全面贯彻落实新发展理念，坚持以人民为中心的发展思想，更好地促进广州房地产市场健康平稳运行，实现广州老城市新活力“四个出新出彩”、落实“六稳”“六保”任务目标，市规划和自然资源局对《通知》开展了修订，根据广州实际，起草了《广州市国有建设用地使用权出让金计收规则（征求意见稿）》（以下简称《规则》）。

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当九转高9低9出现在股价横盘阶段，或者已经明显转向，那么成功率会大打折扣。

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导语

2023年市场热度将延续低位运行，核心一二线城市依旧是房企关注的焦点。

受春节假期、重点城市集中土拍处于间歇期等因素影响，供地节奏明显变缓，全国土地市场成交规模降至历史低位。热度方面，由于作为成交主力的宁波、常州市场热度明显上涨，使得整体溢价率小幅回升，增至4.0%。流拍率也在同步提升，月内流拍率达到20%，再度回到2022年年初的较高水平，其中西安、福州均出现了多宗宅地流拍。

核心要点

供求：与2022年春节月相比，2023年1月供应规模下降33%，成交面积下降15%，平均地价下降至近一年新低

热度：冷热分化进一步加剧，溢价率、流拍率指标双双回升，宁波开年土拍平均溢价率达10%，但流拍率也高达五成

分布：各能级城市成交规模同环比均降，二、三线成交规模均降至历史新低

后市展望

2023年市场热度将延续低位运行，核心一二线城市依旧是房企关注的焦点

2023年1月，重点城市仅宁波一城进行了集中土拍，三四线城市供地节奏也明显变缓。因此，1月全国土地市场成交规模降至历史低位。热度方面，由于作为成交主力的宁波、常州市场热度明显上涨，使得整体溢价率小幅回升，增至4.0%。综合已完成第四轮集中土拍的城市来看，除了宁波、北京外，其余城市第四批次成交地块的溢价率均在10%以下，整体市场热度依旧处于低位。房企拿地来看，土地市场仍靠城投“托底”支撑，且越“拖”越多，不仅郊区需要托底，2022年部分城市中心区域地块城投托底比例也超过50%。

虽然2022年出台了较多行业利好，其中不乏力度较大的“三支箭”等放款房企融资的组合政策等，但效果来看，无论是“救市场还是救企业”效果均不明显，在市场筑底尚未结束、房企资金压力尚未缓解之下，预计2023年土地市场热度仍将延续低位，市场热度仍将持续分化，房企关注焦点依旧是核心一二线城市的优质板块。

供求

成交较2022年春节月下降15%
平均地价降至近一年新低

土地供应方面，受年初行业周期性变化，以及2022年、2023年春节错期影响，1月土地市场供应量4426万平方米，同比下降53%，即便与2022年春节所在的2月份相比，供应规模也下降了33%。供应幅数降幅略小，同比下降40%，月内新增供地的平均规模较去年同期更低，规划建面超过50万平方米的新增供地仅一宗，为重庆梁平区一宗商办用地。目前2022年郑州第四批、北京、杭州第五批集中供地尚未完成，重点城市新一年的供地计划仍在编制中，尚无城市正式发布计划公告，仅苏州、杭州在月内有集中宅地供应，且苏州供地质量显著提升，园区3宗、狮山4宗，均位于热门核心板块。

土地成交方面，截至1月27日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为3651万平方米，同比下降超过五成，较2022年春节月下跌15%，环比跌幅接近九成。成交总价730亿元，2016年以来首度跌破千亿元关口，受一二线城市优质地块成交占比下降影响，平均楼板价仅为1999元/平方米，降至近一年新低。

热度

冷热分化进一步加剧
溢价、流拍指标双双回升

市场热度方面。重点城市方面月内只有宁波进行了第四批土拍，得益于较高的供地质量，以及中央政策面的改善，其中鄞州两宗地实现了封顶溢价成交，本批次土拍溢价率达到了10%，但在没有进行预公告的情况下，本批次宁波土拍的冷热分化同样明显，推出的海曙长乐社区三宗宅地全部终止出让，使得流拍率也达到了50%。三四线城市方面，部分城市的溢价率相对较高，如湖州、常州溢价率均超过了10%。

与宁波的冷热分化相似，本月流拍率方面也在同步提升。月内流拍率达到20%，再度回到2022年年初的较高水平，其中西安、福州均出现了多宗宅地流拍，郑州航空港区的4宗商办用地更是悉数流标。不过随着新一年供地计划的正式执行以及行业信心的边际修复，一季度内土地流拍率有望出现回落。

重点地块

两榜入榜门槛值大幅下调
宁波揽得单价榜榜首、总价榜第二

岁末年初，重点城市集中供地近乎“中断”，重点城市仅宁波一城进行集中土拍。因此，重点城市的优质地块供应量相对较少，使得总价榜和单价榜的入榜门槛明显下降。总价榜榜首地块来自广州荔湾区老芳村板块，为商办地块，成交总价为29.8亿元，由安驰投资底价竞得；排在第二位的为宁波第四轮集中土拍地块，该地块位于东部新城的明湖东畔，属核心区域，周边配套成熟；同板块内直接竞品项目较少，加之周边一二手倒挂，有较好的市场预期，因此企业关注度也比较高，经过32轮竞价，达到上限价格，楼面价26776元/平方米，溢价率14.9%，也转入摇号程序，共有3家单位参与摇号，最终江山万里+东部新城联合体成功摇得该地块。

就入榜这些城市的土拍表现来看，热度表现持续分化。其中，宁波本轮集中土拍表现比较突出，在供地质量提升下，房企参拍积极性有所提高，成交溢价率增至10.1%，成为目前已完成第四轮土拍的城市中溢价率最高的城市，其余城市市场表现则相对低迷。两榜涉及地块中，除宁波、湖州等少数地块溢价成交外，其余地块均底价成交。

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